上海市房屋建筑面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則.doc

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上海市房屋建筑面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 　　為規(guī)范上海房屋建筑面積計(jì)算方法，合理分?jǐn)偡课莨媒ㄖ娣e，現(xiàn)將上海市房產(chǎn)總登記以來，建設(shè)部及上海市下發(fā)的有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)偓F(xiàn)行規(guī)定匯總下發(fā)，便于各房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位遵照?qǐng)?zhí)行。 　　　建筑面積計(jì)算規(guī)則　　 一、計(jì)算建筑面積的范圍　 　1、單層建筑物不論其高度均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。　 　2、多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。　 　3、層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻外圍的水平面積計(jì)算。 4、用深基礎(chǔ)做架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍水平面積的一半計(jì)算建筑面積。 5、坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。　 6、穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計(jì)算建筑面積。　　 7、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。　　 8、舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。　 9、建筑物內(nèi)的技術(shù)層管道層、附層、夾層是指房屋內(nèi)部的局部層次，層高超過2.2米的，按其墻外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 10、與建筑物連接的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨蓬按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 　　11、有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 　　12、突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 　　13、突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 　　14、封閉陽臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 　　15、建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 　　16、兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 　　17、室外樓梯做為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 　　18、跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。 　　19、室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館場(chǎng)看臺(tái)下空間加以利用的，其超過 　　1.8米的部位計(jì)算建筑面積多層按多層計(jì)算。 　　20、原始設(shè)計(jì)為假層含頂層閣屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過1.8米的，按實(shí)計(jì)算建筑面積。 　　二、不計(jì)算建筑面積的范圍 　　1、突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒角、臺(tái)階、無柱雨蓬等。 　　2、檢修、消防等用的室外爬梯。 　　3、層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層、夾層。 　　4、構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲(chǔ)油水池、儲(chǔ)倉、圓庫、地下人防干、支線等。 　　5、建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。 　　6、沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。 　　7、單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。 　　8、層高小于2.2米的地下室、半地下室、深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。 9、崗?fù)ぁ⒕?、書?bào)亭等。 　　10、里弄房屋后天井內(nèi)的天棚。 　　11、利用馬路、通道及隙地所搭棚架。 　　12、閣樓。 　　13、房屋的平臺(tái)、曬臺(tái)、花臺(tái)、屋頂平臺(tái)等。 　　三、其他 　　在計(jì)算建筑物建筑面積時(shí)，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。 　　公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 　　一、分?jǐn)傇瓌t 　　1、房屋公用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?。公用建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的公用建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑(如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等)不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 　　2、房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各戶攤得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。 　　3、商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)側(cè)惫媒ㄖ娣e(此次分?jǐn)偟淖钚挝粸閷?，然后再分?jǐn)偢髯怨媒ㄖ娣e。 　　4、商品房按"套"或"單元"出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 　　套(單元)建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 二、計(jì)算方法 　　一套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成： 　　1、套(單元)內(nèi)的使用面積 　　套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定： 　　(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；　　 (2)躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；　　 (3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。 　　2、套內(nèi)墻體面積 　　新建住宅各(套單)元內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。 新建住宅各(套單)元之間的分隔墻，套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 　　非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 　　內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 　　3、陽臺(tái)建筑面積 　　(1)原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； 　　(2)挑陽臺(tái)底陽臺(tái)按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； 　　(3)凹陽臺(tái)按其凈面積含女兒墻墻體面積的一半計(jì)算建筑面積； 　　(4)半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。 　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積 　　(二)公用建筑面積由以下兩部分組成： 　　 1、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。 　　2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻墻體水平投影面積的一半。 公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間如地下車庫、倉庫、人防工程等 　　(三)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)： 　　整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 　　分?jǐn)偟墓妹娣e=套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 　　三、操作程序 　　1、圖件準(zhǔn)備 　　收齊必須的圖紙?？⒐て矫鎴D一套；總平面圖一張；房屋建設(shè)單位對(duì)房屋內(nèi)各公用部位設(shè)備間的使用功能、服務(wù)對(duì)象具體明確的書面說明并蓋章；房屋分套面積測(cè)算委托書。 　　2、勘丈準(zhǔn)備 　　在熟悉圖紙的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)備勘丈原圖。將竣工圖紙縮小到外業(yè)便于操作的適當(dāng)比例；一般1:200、1:500。準(zhǔn)備好丈量工具、卷尺或簡易測(cè)距儀。若用皮卷尺，出測(cè)前應(yīng)比尺。準(zhǔn)備好書寫工具及輔助工具。外業(yè)編組。 　　3、實(shí)地丈量 　　按建筑面積計(jì)算規(guī)則，逐層不同形狀層次丈量房屋外圍尺寸；參照竣工圖紙施工圖紙丈量套內(nèi)商用部位內(nèi)、辦公部位內(nèi)獨(dú)用的建筑面積。參照"公用部位情況說明"丈量房屋內(nèi)非全幢公用的公用部分尺寸。 　　4、內(nèi)業(yè)制圖和計(jì)算 　　參照竣工圖紙施工圖紙，按房地產(chǎn)發(fā)證規(guī)定的比例尺及要求，繪制房地產(chǎn)權(quán)證附圖勘丈圖、正圖。圖紙應(yīng)分層繪制。凡是全幢公用或部分樓層公用的部位，勘丈圖在相應(yīng)部位注 明"全幢公用"或"樓層公用"字樣。然后按"建筑面積計(jì)算規(guī)則"和"公用建筑面積 分?jǐn)傄?guī)則"的要求進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 　　四、測(cè)算精度要求及資料整理 　　1、房屋建筑面積測(cè)算中誤差Mp按照下式結(jié)果： 　　式中：Mp-房屋建筑面積測(cè)算中誤差，M2。 　　P-房屋建筑面積，M2。　　測(cè)算最大誤差不超過2倍中誤差。 套建筑面積 50 100 200 300 400 500 1000 中誤差 0.43 0.7 1.17 1.59 2.0 2.39 4.26 最大誤差 0.86 1.4 2.34 3.18 4.0 4.78 8.52 　　2、運(yùn)算要求： 　　 (1)房屋建筑面積計(jì)算，公用建筑面積分?jǐn)傄云椒矫诪閱挝弧＊? 　　(2)全幢建筑面積計(jì)算尺寸與套內(nèi)獨(dú)用建筑面積，計(jì)算尺寸分別注記，尺寸注記以米為單位，保留兩位小數(shù)。 　　(3)計(jì)算過程中的階段性成果如全幢建筑面積、套內(nèi)獨(dú)用建筑面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e等保留四位小數(shù)。 　　(4)分?jǐn)傁禂?shù)至少保留六位小數(shù)。 　　(5)最終計(jì)算成果均保留兩位小數(shù)。 　　3、資料整理 　　每幢房屋的分套建筑面積計(jì)算均應(yīng)有勘測(cè)報(bào)告。勘測(cè)報(bào)告包括勘測(cè)報(bào)告封面；分套建筑面積成果表；全幢建筑面積計(jì)算表及附圖；全幢套內(nèi)建筑面積計(jì)算表及附圖；四至圖總平面圖及分層圖。 　　其中可提供給房屋買受人的是勘測(cè)報(bào)告封面、分套建筑面積成果表、四至圖及相應(yīng)的分層圖。 　　五、注意事項(xiàng) 　　1、操作方便、丈量準(zhǔn)確。實(shí)地丈量套內(nèi)建筑面積時(shí)不分間丈量，不區(qū)分使用面積和非共用墻體面積。只要按套內(nèi)使用面積的總范圍量取所需尺寸即可。 　　2、原始設(shè)計(jì)的假層，層高超過1.8米含1.8米的部位計(jì)算建筑面積并參與全幢房屋建 　　筑面積分?jǐn)?。假層的套?nèi)建筑面積是指層高超過1.8米含1.8米部位的使用面積及與其相連的一半墻體面積另一半墻體計(jì)入總建筑面積內(nèi)之和。 　　3、客廳、箱子間、壁柜、灶間、衛(wèi)生間等凡由部分房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位，其建筑面積按該部位共同使用的產(chǎn)權(quán)人戶數(shù)平均分?jǐn)?。? 　　4、一九九五年底以前，公有住宅出售過程中，一幢房屋已部分出售，并按滬房93權(quán)字發(fā)第52號(hào)文"異產(chǎn)同幢建筑面積攤算辦法"計(jì)算過分套建筑面積的，其計(jì)算成果仍可使用，不再重新計(jì)算。 　　5、新建住宅中室外樓梯為兩層以上服務(wù)的，其建筑面積歸至兩層以上，參與兩層以上建筑面積分?jǐn)?。? 　　6、一九九六年一月一日前房屋權(quán)屬管理部門已按"異產(chǎn)同幢建筑面積攤算辦法"預(yù)測(cè)過房屋分套建筑面積的，房屋權(quán)屬管理部門實(shí)測(cè)復(fù)測(cè)時(shí)，仍可按原分?jǐn)傓k法執(zhí)行。