【策劃方案】房地產項目策劃與風險管理-(-第3次-)

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第3次作業(yè) 一、名詞解釋題（本大題共10分，共 5 小題，每小題 2 分） 1. 物業(yè)管理 2. 診斷法 3. 項目建設策劃 4. 房地產風險 5. 建筑設計 二、計算題（本大題共30分，共 5 小題，每小題 6 分） 1. 某開發(fā)項目預計開發(fā)面積53000平方米，總投資14400萬元，預期銷售均價3800元/平方米，請問該項目銷售率應達到多少才能保本？ 2. 某開發(fā)項目預計開發(fā)面積200000平方米，其中可售比例為95%。項目總投資70000萬元，預期銷售均價套內6000元/平方米，銷售稅費按6%估計，公攤系數(shù)平均按0.15考慮，請問該項目銷售率應達到多少才能保本？ 3. 張某家庭月收入6000元，每月用于購房支出的可占30%，張某計劃以首付40%、按揭15年的方式購買某花園的一套住宅，現(xiàn)假定銀行按揭貸款年利率為6%、該住宅平均售價5000元/平方米，問張某可以購買多大面積的戶型？ 4. 什么是收益還原法？其計算公式如何？ 5. 如何計算一個城市每年所需要的酒店客房數(shù)？ 三、簡答題（本大題共40分，共 5 小題，每小題 8 分） 1. 按照風險來源，房地產項目風險可以劃分為哪幾種類型？ 2. 市場飽和期的特點？ 3. 策劃實施的監(jiān)控方式是什么？ 4. 采用高價策略的目的及適用情況是什么？ 5. 營銷活動的技巧是什么？ 四、論述題（本大題共20分，共 4 小題，每小題 5 分） 1. 推銷策劃產生的背景及主要觀點是什么？ 2. 產品構思的基本原則是什么？ 3. 區(qū)域經濟理論的主要觀點是什么？ 4. 經濟評估與方案決策包含哪些方面的內容？ 答案： 一、名詞解釋題（10分，共 5 題，每小題 2 分） 1. 參考答案： 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 解題方案： 掌握概念 評分標準： 回答出相應的定義得3分 2. 參考答案： 診斷法是房地產項目策劃中比較重要的分析方法。它是指在項目策劃時，對項目各種情況進行全面的診斷與分析，找出影響房地產項目經營的優(yōu)勢、劣勢、機遇與挑戰(zhàn)，從而為項目發(fā)展尋求對策與措施。 解題方案： 從診斷法的定義來回答 評分標準： 回答出診斷法的定義得3分 3. 參考答案： 主要是根據(jù)企業(yè)自身的資源條件，確定項目建設的組織形式、建設時序、工程招標采購以及工程管理及經營方案。 解題方案： 概念掌握 評分標準： 回答出相應定義得3分 4. 參考答案： 房地產風險是指因各種不可預測因素的影響，使房地產項目實際運行情況與期望目標發(fā)生差異而造成的經濟損失可能性。 解題方案： 從房地產風險的定義來回答 評分標準： 回答出房地產風險的定義得3分 5. 參考答案： 建筑設計主要是確定建筑的外立面、公共門廳、小區(qū)大門等建筑形象的造型、色彩、材質及夜景燈光；確定建筑戶型的面積標準、廳室布局、裝修檔次；確定建筑物標注層各種戶型平面組合及比例關系。 解題方案： 概念掌握 評分標準： 回答出相應定義得3分 二、計算題（30分，共 5 題，每小題 6 分） 1. 參考答案： 1、保本銷售面積=144000000/3800=37894.7 2、保本銷售率=37894.7/53000=71.5% 解題方案： 掌握概念、計算方法 評分標準： 每答對一點得3分，其中式子答對2分，得數(shù)正確1分，全部答對得10分 2. 參考答案： 1.可售套內面積：20000095%（1-0.15）=161500 2.保本銷售套內面積：700000000[6000（1-6%）]=124113.4 3.保本銷售率：124113.4161500=76.85% 解題方案： 掌握概念、計算方法 評分標準： 每答對一點得4.5分，其中式子答對3分，得數(shù)正確1.5分，全部答對得9分 3. 參考答案： 答題要點 1、計算承購總價：P=600030%[1-1/(1+0.5%)180]/[(1-40%)0.5%]=355500 2、計算可以購買的面積：S=355500/5000=71.1≈71m2 解題方案： 掌握概念、計算方法 評分標準： 答對第一點得6分，其中式子答對4分，得數(shù)正確2分，答對第二點得3分，其中式子2分，得數(shù)1分，全部答對得9分 4. 參考答案： 1、收益還原法是指預計估價對象未來的正常凈收益和投資經營期限，選用適當?shù)耐顿Y收益率將其折現(xiàn)到估價時點的現(xiàn)值之和，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的一種估價方法。 2、計算公式： 項目售價=A／r?［1－1/（l＋r）n］ 式中：A---未來各年單位凈租金 r---投資收益率 n---投資經營期限 解題方案： 掌握概念、計算方法 評分標準： 答對第一點得3分，答對第二點6分，其中式子正確得3，字母注解正確各得1分，全部答對得9分 5. 參考答案： 每年酒店客房最大需求量（戶）= P/（365Ra） 式中：P----每年接待過夜游客總人次 R----保本開房率 a----平均每間客房的床位數(shù) 解題方案： 掌握概念、計算方法 評分標準： 式子正確得3分，字母注解正確各得2分，全部答對得82分 三、簡答題（40分，共 5 題，每小題 8 分） 1. 參考答案： （1）國家因素變化形成的風險 （2）企業(yè)因素變化形成的風險 （3）市場因素變化形成的風險 （4)自然因素變化形成的風險 解題方案： 掌握概念 評分標準： 每答對一點得2分，全部答對得4分 2. 參考答案： 在飽和期，市場規(guī)模最大，競爭激烈，需求飽和，企業(yè)經營風險增大，利潤降低。 解題方案： 理解掌握 評分標準： 全部回答對得6分 3. 參考答案： 對策劃執(zhí)行的監(jiān)控應當 （1）全程跟蹤，動態(tài)監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理 （2）應積極與項目業(yè)主、設計、工程、銷售等單位及部門協(xié)調溝通，保證策劃方案的執(zhí)行效率。 解題方案： 掌握概念 評分標準： 每答對一點得2分，全部答對得4分 4. 參考答案： （1）高價策略的目標在于提升樓盤的含金量，追求利潤最大化，促進資產運營。 （2）當市場高端客戶資源豐富、項目產品檔次較高且具有核心競爭優(yōu)勢、同類競爭樓盤缺乏時，項目定價可以高價策略。 解題方案： 掌握概念 評分標準： 每答對一點得2分，全部答對得4分 5. 參考答案： （1）營銷活動的居心供應促進企業(yè)與目標客戶溝通，擴大企業(yè)及項目影響，為品牌塑造積累基礎。 （2）其活動可大可小，不論大小活動都應邀請客戶代表、新聞媒體等社會各界廣泛參與，并應全面展現(xiàn)企業(yè)文化和項目理念，及時對外報道，制造新聞熱點效應，擴大社會影響面。 解題方案： 掌握概念 評分標準： 每答對一點得2分，全部答對得4分 四、論述題（20分，共 4 題，每小題 5 分） 1. 參考答案： 90年代中期以前，房地產市場受宏觀調控的影響而一直處于低靡狀態(tài)，市場疲軟使得大量商品房滯銷空置，為促進銷售，開發(fā)商開始關注推銷策略與技巧的應用，推銷策劃在這種背景下應運而生。推銷策劃認為后期的銷售策略對房地產項目經營成敗起著至關重要的作用，房地產策劃應重視房地產后期銷售中各種銷售策略與技巧的研究與應用，在策劃重點上強調4P策略的組合運用。這一階段從事策劃的，大多是從銷售、廣告、新聞、公關、文學等專業(yè)轉行的，其策劃雖有一定的思想性，但務虛不務實，多以概念炒作為主。 解題方案： 掌握概念 評分標準： 答對推銷策劃產生的背景,定義,策劃思維各得2分，全部答對得6分 2. 參考答案： 一是繼承與創(chuàng)新； 二是傳統(tǒng)與現(xiàn)代； 三是現(xiàn)實與超前； 四是市場與效益； 五是整體與細節(jié) 解題方案： 掌握概念 評分標準： 每答對一點得1分，全部答對得6分 3. 參考答案： 區(qū)域經濟理論主要是研究區(qū)域經濟增長、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域資源開發(fā)、區(qū)域政策選擇等區(qū)域發(fā)展問題。自杜能提出農業(yè)區(qū)位論以來，區(qū)域經濟理論發(fā)展至今已有170多年的歷史。先后經歷了以企業(yè)區(qū)位選擇為中心的傳統(tǒng)區(qū)位理論發(fā)展階段和區(qū)域經濟增長與發(fā)展為核心的區(qū)域發(fā)展理論階段。區(qū)域發(fā)展理論認為，區(qū)域發(fā)展應因地制宜，充分利用自身的區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢及政策優(yōu)勢，培育區(qū)域增長極，促進區(qū)域經濟合理協(xié)調的可持續(xù)發(fā)展。區(qū)域開發(fā)應尊重區(qū)域經濟發(fā)展的客觀規(guī)律，應堅持統(tǒng)籌規(guī)劃、綜合開發(fā)的客觀規(guī)律，應堅持統(tǒng)籌規(guī)劃、綜合開發(fā)、城鄉(xiāng)同步、產業(yè)協(xié)調的發(fā)展模式。在資源有限的情況下，應逐步開發(fā)、穩(wěn)步推進、梯度發(fā)展，而不是盲目擴張。 解題方案： 掌握概念 評分標準： 答對區(qū)域經濟理論研究的問題,產生的背景,觀點各得2分，全部答對得6分 4. 參考答案： （1）技術經濟分析 前期策劃的項目開發(fā)方案，其財務效益是否合理可行，，應當利用技術經濟的原理和方法進行客觀評估，分析每種方案的投入產出及經營風險，為項目方案決策提供合理化建議。 （2）項目方案決策 通過對項目各備選方案在市場、政策、技術、資金、效益、風險等方面的對比分析，選擇出符合政策要求、市場前景廣闊、規(guī)劃技術可行、啟動資金不多、經營效益較好、投資風險可控的最優(yōu)方案，作為項目實施的方案。 解題方案： 掌握概念 評分標準： 每答對一點得3分，全部答對得6分