2010房地產(chǎn)估價(jià)師真題打包.doc

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2010年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題（網(wǎng)友版） 一、問答題 　　（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。 　　請(qǐng)問： 　　1．拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？ 　　2．拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積？ 　　3．拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償？ 　?。ǘ┙冢吵鞘蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請(qǐng)問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問題？ 　?。ㄈ┠彻S坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對(duì)該地塊進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。 　　請(qǐng)問： 　　1．評(píng)估該宗房地產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？ 　　2．政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用？ 　　3．評(píng)估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？ 　　二、單項(xiàng)選擇題 　　（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗(yàn)收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經(jīng)營(yíng)超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（㎡D）；地上一～四層出租給丙公司經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，租賃期限為10年，租金為2.50元/（㎡D）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項(xiàng)目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93％?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請(qǐng)抵押貸款。 　　1．A座、B座合計(jì)抵押建筑面積為（ 　）㎡。 　　A．124500 　　B．127000 　　C．132500 　　D．135000 　　2.據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形（㎡D），地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/（㎡D），則用收益法測(cè)算該商業(yè)樓A座抵押價(jià)值時(shí)，關(guān)于租金取值的說法，正確的是（ 　）。 　　A．租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金 　　B．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者 　　C．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者 　　D．租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金 　　3．該商業(yè)樓抵押價(jià)值評(píng)估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為（ ?。┤f元。 　　A．810 　　B．132025 　　C．2835 　　D．4860 　?。ǘ┘坠鹃_發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計(jì)500㎡。因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。 　　4．采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照（ 　）前提進(jìn)行估價(jià)。 　　A．自己開發(fā) 　　B．溢價(jià)轉(zhuǎn)讓 　　C．被迫轉(zhuǎn)讓 　　D．自愿轉(zhuǎn)讓 　　5．采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應(yīng)采用（ ?。?。 　　A．0.03 　　B．0.83 　　C．0.85 　　D．1.25 　　6．采用成本法估價(jià)時(shí)，可計(jì)入開發(fā)成本的是（ ?。?。 　　A．辦公樓開發(fā)費(fèi)用 　　B．食堂開發(fā)費(fèi)用 　　C．宿舍開發(fā)費(fèi)用 　　D．浴室開發(fā)費(fèi)用 　　7．采用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)（ 　）。 　　A．按照預(yù)算額測(cè)算在建工程價(jià)值 　　B．按工程已結(jié)算額測(cè)算在建工程價(jià)值 　　C．按綜合完成的形象進(jìn)度測(cè)算在建工程價(jià)值 　　D．結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素，測(cè)算在建工程價(jià)值 　　三、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤 　　本次估價(jià)背景情況如下： 　　估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。 　　以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)的假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷： 　?。ㄒ唬┕纼r(jià)的假設(shè)條件 　　1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、平等、自愿的交易市場(chǎng)。 　　2.本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 　　3.本次估價(jià)以建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 　　4.估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。 　　遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起為40年。 　　5.估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。 　　6.估價(jià)委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)。 　　7.任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。 　　8.我們于2009年6月25日至26日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)，點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意。 　　9．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，觀察到估價(jià)對(duì)象外部完整正常，但不能確定其有無內(nèi)部缺陷，本報(bào)告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持正常的使用壽命。 　?。ǘ┕纼r(jià)的限制條件 　　1.本次估價(jià)目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不對(duì)其他目的負(fù)責(zé)任，超出此范同使用報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。 　　2.估價(jià)結(jié)果未考慮將來可能發(fā)生的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費(fèi)用對(duì)其抵押價(jià)值的影響。 　　3.根據(jù) 市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為半年，即自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。在應(yīng)用有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。 　　4.本報(bào)告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。 參考答案 　　一、問答題 　?。ㄒ唬┐穑? 　　1.拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價(jià)時(shí)不考慮租約的影響。（3分） 　　2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見》規(guī)定： 　?。?）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載為準(zhǔn)。（1分） 　?。?）各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。（1分） 　　（3）拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。（1分） 　　（4）若對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。（1分） 　?。?）對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。（1分） 　　3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估確定。（2分） 　　或：乙公司的裝修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。（2分） 　　或：乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補(bǔ)償款（或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿后裝修的殘余價(jià)值。（2分） 　?。ǘ┐穑? 　　在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意： 　　（1）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎。（2分） 　?。?）開發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。（2分） 　?。?）開發(fā)周期可能延長(zhǎng)。（2分） 　?。?）開發(fā)和銷售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。（2分） 　?。?）折現(xiàn)率或利潤(rùn)率水平可能發(fā)生變化。（2分） 　?。ㄈ┐穑? 　　1.政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行評(píng)估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。（2分） 　　2.收購(gòu)房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費(fèi)用： 　?。?）建筑物拆除費(fèi)用。（2分） 　　（2）土地開發(fā)費(fèi)用（如七通一平費(fèi)用）。（2分） 　　（3）其他成本費(fèi)用（如財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用）。（2分） 　　3.出讓時(shí)對(duì)該宗熟地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。（2分） 　　二、單項(xiàng)選擇題 　　1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D 　　三、改錯(cuò)題 　　錯(cuò)誤：本次估價(jià)以建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。 　　改為：本次估價(jià)以委托人（或房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。 　　錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為40年。 　　改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為44年。 　　錯(cuò)誤：自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。 　　改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。 　　錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。 　　改為：假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。 2010年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題 　一、單項(xiàng)選擇題 　　1．下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是（ ） 　　A．高層建筑地價(jià)分?jǐn)? 　　B．房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估 　　C．因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估 　　D．城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估 　　2．從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（ ） 　　A．估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值 　　B．估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格 　　C．估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格 　　D．合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果 　　3．一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)本質(zhì)上是由（ ）決定的 　　A．估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間 　　B．估價(jià)目的 　　C．實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間 　　D．委托人意愿 　　4．房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（ ） 　　A．土地的總量有限 　　B．房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性 　　C．房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性 　　D．房地產(chǎn)的價(jià)值量大 　　5．下列土地狀況中，不屬于士地權(quán)益狀況的是（ ） 　　A．土地使用期限 　　B．土地使用管制 　　C．土地面積大小 　　D．土地權(quán)利性質(zhì) 　　6．某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)由50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為（ ）萬元 　　A．2500 　　B．3000 　　C．3500 　　D．4000 　　7．某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個(gè)小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（ ）。 　　A．技術(shù)上的可能 　　B．經(jīng)濟(jì)上的可行 　　C．價(jià)值最大化 　　D．法律上許可 　　8．有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務(wù)件下的估價(jià)結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（ ）。 　　A．乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用 　　B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率 　　C．甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值 　　D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長(zhǎng) 　　9．某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150 　　萬元，另有20m2的房屋天臺(tái)贈(zèng)送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是（ ）元/m2。 　　A．8571 　　B．10000 　　C．13393 　　D．15625 　　10．某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上相應(yīng)凋整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為（ ）元/m2。 　　A．2585 　　B．2393 　　C．2955 　　D．2964 　　11．評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取了己別墅為可比實(shí)例。乙別墅的成交價(jià)格為8000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2），因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為（ ）元/m2。 　　A．7020 　　B．7091 　　C．7380 　　D．8580 　　12．評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），在求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是（ ） 　　A．0.4、0.4、0.2 　　B．0.3、0.4、0.3 　　C．0.4、0.2、0.4 　　D．0.4、0.3、0.3 　　13．某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20%,銷售稅費(fèi)率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%,報(bào)酬率中無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（ ）萬元。 　　A．5286.72 　　B．7552.45 　　C．9939.23 　　D．14198.90 　　14．某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元/m2，報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為（ ）萬元。 　　A．96.80 　　B．592.81 　　C．691.61 　　D．667.22 　　15.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯(cuò)誤的是（ ） 　　A．凈收益包括有形收益和無形收益 　　B．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi) 　　C．通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù) 　　D．應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值 16．下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是（ ）。 　　A．毛租金乘數(shù)法 　　B．潛在毛收入乘數(shù)法 　　C．有效毛收入乘數(shù)法 　　D．凈收益乘數(shù)法 　　17．某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元,投資利潤(rùn)率為20%，則成本利潤(rùn)率為（ ）。 　　A．17.13% 　　B．18.30% 　　C．18.61% 　　D．21.47% 　　18．城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估中，對(duì)被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補(bǔ)償款的評(píng)估應(yīng)采用的價(jià)值類型是（ ）。 　　A．投資價(jià)值 　　B．謹(jǐn)慎價(jià)值 　　C．快速變現(xiàn)值 　　D．市場(chǎng)價(jià)值 　　19．某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時(shí)投入的費(fèi)用為255萬元，現(xiàn)時(shí)重新購(gòu)建價(jià)格為350萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為（ ）萬元。 　　A．61.84 　　B．78.35 　　C．84.88 　　D．173.17 　　20．下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（ ） 　　A．圍墻工程費(fèi) 　　B．電力設(shè)施工程費(fèi) 　　C．居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi) 　　D．人防工程費(fèi) 　　21．參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)相差懸殊，其根本原因是（ ） 　　A．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價(jià)方法衡量開發(fā)用地價(jià)值 　　B．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQ 　　C．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致 　　D．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身?xiàng)l件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價(jià)值 　　22．假設(shè)開發(fā)法估價(jià)在選取估價(jià)對(duì)象最佳開發(fā)利用方式時(shí)，其中最重要的是選?。?） 　　A．最佳用途 　　B．最佳規(guī)模 　　C．最佳集約度 　　D．最佳開發(fā)時(shí)機(jī) 　　23．現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價(jià)為1.6萬元/m2，若報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測(cè)算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是（ ）萬元。 　　A．9616.83 　　B．10161.05 　　C．12021.04 　　D．12800 　　24．某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地的，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分。半年后開始預(yù)售，1年后可竣工,銷售期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評(píng)估該在建工程價(jià)值中計(jì)算土地取得費(fèi)用的投資利息的計(jì)息期和采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程價(jià)值中對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)的折現(xiàn)期分別為（ ）。 　　A．0.5和1年 　　B．0.5年和1.5年 　　C．0.5年和2年 　　D．1年和1.5年 　　25．某類房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但整體上呈上升趨勢(shì)，現(xiàn)在要預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)的未來價(jià)格，應(yīng)選用的預(yù)測(cè)方法（ ）。 　　A．平均發(fā)展速度法 　　B．平均增減量法 　　C．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法 　　D．中位數(shù)法 　　 二、多項(xiàng)選擇題 　　1．下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說琺正確的有（ ）。 　　A．房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格 　　B．房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià) 　　C．房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證 　　D．房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi) 　　E．房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù) 　　2．對(duì)部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師合理的處理方式有（ ）。 　　A．放棄這個(gè)項(xiàng)目 　　B．努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干 　　C．埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目 　　D．找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名 　　E．對(duì)自己不能勝任的部分工作，主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)專家提供專業(yè)幫助 　　3．關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說法，錯(cuò)誤的是（ ）。 　　A．標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱 　　B．熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱 　　C．小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱 　　D．廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱 　　E．郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱 　　4．某宗房地產(chǎn)購(gòu)買總價(jià)為50萬元，首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息，則關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，正確的有（ ）。 　　A．該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格 　　B．該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元 　　C．該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元 　　D．該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元 　　E．該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格 　　5．關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說法正確的有（ ）。 　　A．市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值 　　B．投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值在采用收益法評(píng)估時(shí)，折現(xiàn)率取值相同 　　C．在凈收益方面，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅 　　D．國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時(shí)，有意購(gòu)買者委托評(píng)估其能承受的最高購(gòu)買價(jià)格，是一種投資價(jià)值評(píng)估 　　E．在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對(duì)該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估 　　6．下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中屬于區(qū)位因素的有（ ） 　　A．交通便捷程度 　　B．朝向、樓層 　　C．周圍環(huán)境和景觀 　　D．建筑規(guī)模 　　E．外部配套設(shè)施 　　7．城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（ ）等。 　　A．建筑高度 　　B．建筑結(jié)構(gòu) 　　C．容積率 　　D．土地使用權(quán)來源 　　E．土地用途 　　8．某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意的內(nèi)容包括（ ）。 　　A．應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本 　　B．應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本 　　C．應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整 　　D．應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整 　　E．應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整 　　9．在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括（ ）。 　　A．待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 　　B．待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi) 　　C．續(xù)建開發(fā)成本 　　D．銷售費(fèi)用 　　E．銷售稅金 三、判斷題 　　1．對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而進(jìn)行估價(jià)的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。（ ） 　　2．在房地產(chǎn)估價(jià)中，只能評(píng)估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。（ ） 　　3．甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰?fù)恋?，甲土地單價(jià)為1500元/㎡，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價(jià)為1130元/㎡，容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價(jià)來判斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟(jì)（土地報(bào)酬率為6%） （ ） 　　4．在使用交通時(shí)間距離時(shí)，應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對(duì)應(yīng)的交通工具和出行時(shí)段來測(cè)量。（ ） 　　5．房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的具有相似性。（ ） 　　6．市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到的結(jié)果就可以作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳參照值。（ ） 　　7．在市場(chǎng)法估價(jià)中，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中與估價(jià)對(duì)象最相似，與預(yù)設(shè)的估價(jià)結(jié)果最接近的交易實(shí)例，因此不能隨意選取交易實(shí)例。（ ） 　　8．根據(jù)收益法計(jì)算公式，對(duì)于土地凈收益每年不變的情形，報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年價(jià)格就越慢。（ ） 　　9．某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購(gòu)買者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.7，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為25萬元。（ ） 　　10．建筑物的有效年齡可能等于，也可能大于或小于其實(shí)際年齡。（ ） 　　11．成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價(jià)格的，適用于評(píng)估可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用來評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)格。（ ） 　　12．在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值，開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間不一定是開發(fā)完成之時(shí)。（ ） 　　13．在運(yùn)用移動(dòng)平均琺預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的同期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。（ ） 　　14．路線價(jià)法字質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，在求取路線價(jià)時(shí)不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整及房地產(chǎn)狀況調(diào)整。（ ） 　　15．在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)進(jìn)行估價(jià)方法適用性分析，除因客觀因素導(dǎo)致估價(jià)方法不適用的外，只要是在理論上適用估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。（ ） 四、計(jì)算題 　　1．某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000㎡，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/㎡，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/㎡，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%，請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值 　　2．某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000㎡，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/㎡（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，每利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/㎡，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/㎡，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。 2010年房地產(chǎn)基本制度與政策真題 （一）單項(xiàng)選擇題 　　1．我國(guó)土地用途管制的核心是（ ）。 　　A．實(shí)行土地有償有限期使用制度 　　B．經(jīng)營(yíng)土地有償使用 　　C．不能隨意改變農(nóng)用地的用途 　　D．不能隨意改變建設(shè)用地的用途 　　2．征收集體土地的補(bǔ)償費(fèi)歸（ ）所有。 　　A．縣級(jí)以上人民政府土地管理部門 　　B．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府 　　C．土地使用者 　　D．農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 　　3．某游樂場(chǎng)按土地法定最高出讓年限取得土地使用權(quán)，經(jīng)營(yíng)15年后轉(zhuǎn)讓，則取得該土地使用權(quán)的剩余使用年限是（ ）年。 　　A．15 　　B．25 　　C．35 　　D．55 　　4．房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到拆遷當(dāng)事人書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起（ ）日內(nèi)給予答復(fù)。 　　A．3 　　B．5 　　C．7 　　D．10 　　5．超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，最高可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金（ ）以下的土地閑置費(fèi)。 　　A．5% 　　B．10% 　　C．15% 　　D．20% 　　6．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同到（ ）土管部門備案。 　　A．規(guī)劃 　　B．土地 　　C．房地產(chǎn)開發(fā) 　　D．建設(shè) 　　7．修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合（ ）規(guī)劃。 　　A．控制性詳細(xì) 　　B．區(qū)域 　　C．近期建設(shè) 　　D．分區(qū) 　　8．施工單位簽署質(zhì)量合格的文件上，必須有（ ）的簽字蓋章。 　　A．注冊(cè)建筑師 　　B．注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師 　　C．注冊(cè)建造師 　　D．注冊(cè)監(jiān)理工程師 　　9．商品房預(yù)售合同登記備案的申請(qǐng)人是（ ）。 　　A．商品房銷售代理機(jī)構(gòu) 　　B．商品房預(yù)售人 　　C．商品房購(gòu)買人 　　D．商品房購(gòu)買人和商品房預(yù)售人 　　10．抵押房屋訂立抵押合同前已出租的，原房屋租賃合同（ ）。 　　A．不受該抵押權(quán)影響 　　B．應(yīng)當(dāng)解除 　　C．沒有效力 　　D．不得對(duì)抗抵押權(quán) 　　11．人民法院在裁定設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋拍賣后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人的寬限期是（ ）個(gè)月。 　　A．1 　　B．3 　　C．6 　　D．12 　　12．房屋預(yù)告登記后，債權(quán)消滅之日起（ ）內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。 　　A．30日 　　B．3個(gè)月 　　C．1年 　　D．2年 　　13．下列登記中,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地查看的情形是（ ）登記。 　　A．預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告 　　B．房屋轉(zhuǎn)移 　　C．在建工程抵押權(quán) 　　D．房屋抵押權(quán) 　　14．住房置業(yè)擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔(dān)保（ ）。 　　A．風(fēng)險(xiǎn)基金 　　B．保證金 　　C．預(yù)留金 　　D．周轉(zhuǎn)金 　　15．住宅專項(xiàng)維修資金的使用須經(jīng)（ ）同意。 　　A．房產(chǎn)管理部門 　　B．物業(yè)服務(wù)企業(yè) 　　C．業(yè)主委員會(huì) 　　D．業(yè)主大會(huì) 　　16．實(shí)施加成征稅，加二成等于加正稅的（ ）。 　　A．10% 　　B．20% 　　C．30% 　　D．40% 17．甲公司的自營(yíng)地下商場(chǎng)原價(jià)2000萬元，當(dāng)?shù)仡愃莆飿I(yè)的年租金為200萬元，若稅務(wù)機(jī)關(guān)課征房產(chǎn)稅時(shí)適用最利于業(yè)主的規(guī)定，則應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅是（ ）萬元。 　　A．8.00 　　B．11.76 　　C．16.80 　　D．24.00 　　18．耕地占用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人（ ）面積。 　　A．經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地 　　B．經(jīng)批準(zhǔn)占用的土地 　　C．實(shí)際占用的耕地 　　D．實(shí)際占用的建設(shè)用地 　　19．個(gè)人出售自住房并擬在出售1年內(nèi)重新購(gòu)房，其應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅稅款，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記前，以納稅（ ）形式向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。 　　A．預(yù)交款 　　B．預(yù)訂金 　　C．訂金 　　D．保證金 　　20．關(guān)于個(gè)人住房公積金的說法，正確的是（ ）。 　　A．個(gè)人住房公積金的利息所得免征個(gè)人所得稅 　　B．住房公積金的繳存比例一般不得低于5%，原則上不得超過15% 　　C．個(gè)人購(gòu)買商鋪時(shí)，可以提取本人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額 　　D．每年的1月1日為職工住房公積金的結(jié)息日 　　21．在城市用地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，確定各種地價(jià)修正系數(shù)基礎(chǔ)的區(qū)位條件是（ ）。 　　A．宏觀區(qū)位 　　B．中觀區(qū)位 　　C．微觀區(qū)位 　　D．其他區(qū)位 　　22． 通常是構(gòu)成居住區(qū)的基本單位是（ ）。 　　A．居住小區(qū) 　　B．居住組團(tuán) 　　C．獨(dú)幢住宅樓 　　D．分戶家庭 　　23．根據(jù)國(guó)家《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》，3類標(biāo)準(zhǔn)適用于（ ）。 　　A．療養(yǎng)區(qū) 　　B．居住區(qū) 　　C．工業(yè)區(qū) 　　D．大學(xué)區(qū) 　　24．框架結(jié)構(gòu)廠房的柱下基礎(chǔ)一般采用的基礎(chǔ)形式是（ ）。 　　A．獨(dú)立基礎(chǔ) 　　B．條形基礎(chǔ) 　　C．整體式筏式基礎(chǔ) 　　D．箱形基礎(chǔ) 　　25．在建筑構(gòu)造中，按照建筑物的層數(shù)來設(shè)置縫寬的變形縫是（ ）。 　　A．沉降縫 　　B．伸縮縫 　　C．溫度縫 　　D．防震縫 　　26．假設(shè)某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期4年，各年計(jì)劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬元，第三年3800萬元，第四年3400萬元，年平均價(jià)格上漲率為5%，則該項(xiàng)目建設(shè)期間漲價(jià)預(yù)備費(fèi)為（ ）萬元。 　　A．1130.00 　　B．1165.43 　　C．1910.00 　　D．2003.70 　　27．在工程建設(shè)定額中，分項(xiàng)最細(xì)、定額子目最多的是（ ）。 　　A．概算指標(biāo) 　　B．概算定額 　　C．預(yù)算定額 　　D．施工定額 　　28．下列房地產(chǎn)圖中，用作房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書附圖的是（ ）。 　　A．地籍圖和房產(chǎn)分戶圖 　　B．宗地圖和房產(chǎn)分戶圖 　　C．地形圖和房產(chǎn)分戶圖 　　D．宗地圖和房產(chǎn)分丘圖 　　29．下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策中，屬于財(cái)政政策的是（ ）。 　　A．提高貸款利率 　　B．提高購(gòu)房最低首付款比例 　　C．提高法定存款準(zhǔn)備金率 　　D．提高房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收 　　30．某國(guó)的現(xiàn)金流通量為4000萬億元，單位和個(gè)人的活期存款為1000萬億元，單位和個(gè)人的定期存款為2000萬億元，其他存款為500萬億元，則該國(guó)的狹義貨幣為（ ）億元。 　　A．4000 　　B．5000 　　C．7000 　　D．7500 　　31．下列股東權(quán)利中，屬于自益權(quán)的是（ ）。 　　A．股票過戶的權(quán)利 　　B．表決權(quán) 　　C．查詢公司經(jīng)營(yíng)狀況的權(quán)利 　　D．出席股東大會(huì)的權(quán)利 　　32．張某購(gòu)買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價(jià)款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價(jià)款于半年后一次付清。5個(gè)月后，該住房?jī)r(jià)格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責(zé)任價(jià)款是（ ）萬元。 　　A．96 　　B．104 　　C．140 　　D．166 　　33．在強(qiáng)制拍賣中，拍賣的主體是（ ）。 　　A．人民法院和拍賣公司 　　B．競(jìng)買人和買受人 　　C．人民法院和拍賣標(biāo)的所有權(quán)人 　　D．拍賣公司和拍賣標(biāo)的所有權(quán)人 （二）多項(xiàng)選擇題 　　1．下列用地，法定出讓年限為50年的有（ ）。 　　A．居住用地 　　B．工業(yè)用地 　　C．體育用地 　　D．娛樂用地 　　E．旅游用地 　　2．建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同附件的主要內(nèi)容包括（ ）。 　　A．當(dāng)事人的名稱和住所 　　B．土地界址、面積 　　C．宗地平面界址圖 　　D．開發(fā)投資強(qiáng)度 　　E．市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件 　　3．房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)對(duì)估價(jià)報(bào)告的鑒定內(nèi)容包括（ ）。 　　A．估價(jià)方法選用 　　B．估價(jià)結(jié)果確定方式 　　C．估價(jià)師的職業(yè)道德 　　D．估價(jià)技術(shù)路線 　　E．估價(jià)參數(shù)選取 　　4．根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)廣告不得（ ）。 　　A．涉及貸款服務(wù) 　　B．出現(xiàn)融資的內(nèi)容 　　C．承諾為入住者辦理戶口 　　D．利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果 　　E．使用建筑設(shè)計(jì)效果圖 　　5．商品房銷售中，禁止的行為包括（ ）。 　　A．返本銷售 　　B．實(shí)名制購(gòu)房 　　C．未取得商品房預(yù)售許可證收取定金 　　D．成套住宅分割拆零銷售 　　E．預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的期房再行轉(zhuǎn)讓 　　6．關(guān)于拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款清償順序的說法，正確的有（ ）。 　　A．抵押權(quán)末登記的，按照債權(quán)先后清償 　　B．抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比便清償 　　C．抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償 　　D．抵押權(quán)未登記的，經(jīng)過公證的優(yōu)先清償 　　E．抵押權(quán)登到順序相同的，按照債權(quán)比例清償 　　7．根據(jù)《房屋登記辦法》可以辦理預(yù)告登記的有（ ）。 　　A．預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押 　　B．在建工程設(shè)定抵押 　　C．房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓 　　D．房屋所有權(quán)設(shè)定抵押 　　E．購(gòu)買預(yù)售商品房 　　8．根據(jù)《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》，下列人員中不符合房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)條件的有（ ）。 　　A．緩刑期未滿的人員 　　B．現(xiàn)職公務(wù)員 　　C．年齡超過65周歲的人員 　　D．具有完全民事行為能力的人員 　　E．申請(qǐng)?jiān)?個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的人員 　　9．城市范圍內(nèi)的下列房地產(chǎn)中，屬于應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的有（ ）。 　　A．名勝古跡自用的房產(chǎn) 　　B．寺廟出租的經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn) 　　C．校辦工廠的房產(chǎn) 　　D．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造未售但自用的房產(chǎn) 　　E．地下停車場(chǎng) 　　10．下列污染類型中，屬于輻射污染的有（ ）。 　　A．燈光污染 　　B．視覺污染 　　C．高壓輸電線污染 　　D．垃圾臭氣污染 　　E．醫(yī)療照射 　　11．建設(shè)項(xiàng)目各階段中，影響工程造價(jià)的因素有（ ）。 　　A．確定項(xiàng)目合理規(guī)模 　　B．確定功能分區(qū) 　　C．選擇建設(shè)地點(diǎn) 　　D．工程變更 　　E．設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià) 　　12．房產(chǎn)分戶圖的主要內(nèi)容有（ ）。 　　A．房屋權(quán)界線 　　B．房屋建筑面積 　　C．用地面積 　　D．四面墻體的歸屬和樓梯走道等部位 　　E．房屋邊長(zhǎng) 　　13．在測(cè)定長(zhǎng)期趨勢(shì)值時(shí)，能剔除季節(jié)變動(dòng)的統(tǒng)計(jì)方法主要有（ ）。 　　A．眾數(shù)法 　　B．最小二乘法 　　C．時(shí)距擴(kuò)大法 　　D．中位乘數(shù)法 　　E．移動(dòng)平均法 　　14．在借貸記賬法下，末期結(jié)賬后，一般有余額的賬戶有（ ）。 　　A．資產(chǎn)類賬戶 　　B．負(fù)債類賬戶 　　C．期間成本費(fèi)用賬戶 　　D．期間收人賬戶 　　E．所有者權(quán)益賬戶 　　15．拍賣買受人主張瑕疵請(qǐng)求權(quán)遇到障礙的情形有（ ）。 　　A．委托人、拍賣人由于疏忽而沒有將拍賣標(biāo)的瑕疵告知競(jìng)買人 　　B．委托人、拍賣人能夠證明其就拍賣標(biāo)的瑕疵沒有過錯(cuò) 　　C．拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標(biāo)的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì) 　　D．買受人的疏忽可能導(dǎo)致其未能注意到已告知的瑕疵 　　E．買受人的誤解可能直接導(dǎo)致拍賣標(biāo)的瑕疵 （三）判斷題 　　1．房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)可分為房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和物業(yè)服務(wù)業(yè)。（ ） 　　2．工業(yè)生產(chǎn)用地和普通商品住宅用地，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。（ ） 　　3．國(guó)家對(duì)集體土地實(shí)行征收或者征用后，土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。（ ） 　　4．城市房屋拆遷估價(jià)是評(píng)估被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)考慮房屋租賃、查封等影響。（ ） 　　5．拆遷公益事業(yè)房屋時(shí)，如不能優(yōu)先選取用市場(chǎng)比較法估價(jià)，則主要選用收益法估價(jià)。（ ） 　　6．以出讓方式取得土地使用權(quán)，在交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得十地使用權(quán)證后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目即可轉(zhuǎn)讓。（ ） 　　7．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)止房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)?，原拆遷安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。（ ） 　　8．城市供水設(shè)施用地的界線由城市黃線控制。（ ） 　　9．單位建設(shè)面積為240㎡的健身房，可以不申請(qǐng)辦理《施工許可證》。（ ） 　　10．地上房地產(chǎn)抵押人不一定就是債權(quán)人。（ ） 　　11．地上無建筑物的劃撥土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押。（ ） 　　12．訂立房地產(chǎn)抵押合同，未辦理抵押權(quán)登記的，不影響合同效力。（ ） 　　13．公告是房屋登記的必經(jīng)程序。（ ） 　　14．構(gòu)筑物登記也屬于《房屋登己辦法》的調(diào)整范圍。（ ） 　　15．二、三級(jí)資質(zhì)房地嚴(yán)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，但可承接外地業(yè)務(wù)。（ ） 　　16．王某2006年取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格，如在2010年申請(qǐng)初始注冊(cè)時(shí)應(yīng)提供繼續(xù)教育合格證明。（ ） 　　17．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師撤銷注冊(cè)可由利害關(guān)系人提出請(qǐng)求。（ ） 　　18．物業(yè)共用設(shè)施的更新、改造費(fèi)用，可計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。（ ） 　　19．加成只對(duì)特定的納稅人征收，附加是對(duì)所有納稅人征收。（ ） 　　20．學(xué)校興辦的招待所用房可免征房產(chǎn)稅。（ ） 　　21．土地增值稅的正稅范圍包括通過繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。（ ） 　　22．某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，出售方獲得了現(xiàn)金100萬元，有價(jià)證券若干，計(jì)算土地增值稅時(shí)的房地產(chǎn)所得收入應(yīng)為100萬元。（ ） 　　23．住房公積金的繳存基數(shù)不包括加班加點(diǎn)工資及特殊情況下支付的工資。（ ） 　　24．房租超出家庭工資收入規(guī)定的比例，職工可以提取住房公積金支付房租。（ ） 　　25．住房層高的確定是否合理，不僅影響建筑工程造價(jià)，也和節(jié)約用地有關(guān)。（ ） 　　26．城市生活污水不是酚類污染物的來源（ ）。 　　27．結(jié)構(gòu)施工圖一般不注比例尺，允許一個(gè)圖形使用兩種比例尺。（ ） 　　28．鋼混結(jié)構(gòu)單層廠房的骨架由屋蓋結(jié)構(gòu)、起重機(jī)梁、外墻圍護(hù)系統(tǒng)、基礎(chǔ)四大部分組成。（ ） 　　29．計(jì)算工程量，分部分項(xiàng)工程計(jì)算順序可以按“先橫后豎、先下后上、先右后左”計(jì)算法。（ ） 　　30．房產(chǎn)圖的測(cè)繪，是在房產(chǎn)平面控制測(cè)量及房地產(chǎn)調(diào)查完成后，對(duì)房屋和土地使用狀況進(jìn)行的細(xì)部測(cè)量。（ ） 　　31．對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)而言，房地產(chǎn)估價(jià)成本中的開發(fā)成本是一種經(jīng)濟(jì)成本。（ ） 　　32．證券公司屬于非銀行金融機(jī)構(gòu)，主要業(yè)務(wù)包括有價(jià)證券的自營(yíng)買賣、委托買賣、認(rèn)購(gòu)業(yè)務(wù)和銷售等四種。（ ） 　　33．在存單二級(jí)市場(chǎng)上，決定存單轉(zhuǎn)讓價(jià)格的主要因素是利率、期限和本金。轉(zhuǎn)讓時(shí)市場(chǎng)利率低于原定利率，轉(zhuǎn)讓價(jià)格就低。（ ） 　　34．債券的短期市場(chǎng)是指發(fā)行和買賣2年期內(nèi)的短期政府債券活動(dòng)的總稱。（ ） 　　35．保險(xiǎn)單、保險(xiǎn)憑證是保險(xiǎn)合同雙方確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系和索賠理賠的主要依據(jù)。（ ） 　　36．在收集統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的形式中，重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查都屬于判斷抽樣。（ ） 　　37．編制資產(chǎn)負(fù)債表，對(duì)未分配利潤(rùn)項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)“利潤(rùn)”賬戶借方分額減去“利潤(rùn)分配”賬戶借方余額后的差額填列。（ ） 　　38．損益表的內(nèi)容包括銷售收入、銷售成本、銷售稅金、銷售利潤(rùn)，以及其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)、投資收益、營(yíng)業(yè)外收入、營(yíng)業(yè)外支出、所得稅和凈利潤(rùn)等項(xiàng)目。（ ） 　　39．要約原則上是特定人發(fā)出的，因此承諾必須由要約人做出。（ ） 　　40．王某承租李某的住房，并辦理了房屋租賃登記備案，若該住房因李某償還債務(wù)被拍賣，則王某享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（ ） （四）綜合分析題 　　（一） 　　某市2009年底進(jìn)行棚戶區(qū)改造。房屋拆遷補(bǔ)償方式，棚戶區(qū)業(yè)主可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償。選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，被拆遷房屋與調(diào)換房屋面積相等部分不補(bǔ)差價(jià)，超面積按單價(jià)2800元/㎡補(bǔ)交房款。劉某將其在該棚戶區(qū)的房屋出租給李某，房屋登記薄上記載的該房屋建筑面積50㎡，實(shí)際建筑面積為60㎡，其中10㎡建筑面積為劉某3年前搭建的違章建筑。劉某選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，調(diào)換的房屋建筑面積為80㎡，其被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格為13.85萬元。 　　1．劉某應(yīng)補(bǔ)交房款為（ ）萬元。 　　A．5.60 　　B．8.40 　　C．8.55 　　D．22.40 　　2．關(guān)于安置李某的說法，正確的為（ ）。 　　A．應(yīng)由拆遷人負(fù)責(zé)安置 　　B．應(yīng)由劉某負(fù)責(zé)安置 　　C．如果房屋租賃合同及時(shí)解除，無安置義務(wù) 　　D．如果房屋租賃合同未解除，在未實(shí)行安置的情況下，臨時(shí)過渡房屋應(yīng)由李某居住 　　3．關(guān)于劉某申請(qǐng)安置房的房屋登記的說法正確的為（ ）。 　　A．簽訂房屋買賣合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)預(yù)告登記 　　B．簽訂房屋買賣合同后，劉某應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)商品房預(yù)售合同登記備案 　　C．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按約定與劉某申請(qǐng)預(yù)告登記，劉某可以單方申請(qǐng)預(yù)告登 　　D．房屋竣工交付后，劉某應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房屋初始登記 　　4．關(guān)于劉某取得安置房應(yīng)繳納稅費(fèi)的說法，正確的為（ ）。 　　A．應(yīng)繳納房屋所有權(quán)登記費(fèi)80元 　　B．免征營(yíng)業(yè)稅 　　C．免征契稅 　　D．無須交納土地增值稅 　?。ǘ? 　　甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱甲企業(yè)）實(shí)施舊城改造項(xiàng)目，辦理相關(guān)手續(xù)后對(duì)趙某住房實(shí)施拆遷，