估價師真題房地產(chǎn)估價理論與方法.doc

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　　房地產(chǎn)估價理論與方法 　　一、單項選擇題（共35題，每題1分、每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號） 　　1、評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（ 　）業(yè)務(wù)。 　　A．傳統(tǒng)價值評估 　　B．價值分配來源建設(shè)工程教育網(wǎng) 　　C．相關(guān)經(jīng)濟損失評估 　　D．價值減損評估 　　2、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，而不適用于城市房屋拆遷估價是（ 　）。 　　A．最高最佳使用原則 　　B．合法原則 　　C．替代原則 　　D．謹(jǐn)慎原則來源建設(shè)工程教育網(wǎng) 　　3、采用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，適用的估價前提是"被迫轉(zhuǎn)讓前提"。該估價是因（ ?。┑男枰?。 　　A．房地產(chǎn)作價入股 　　B．法院強制拍賣 　　C．房地產(chǎn)稅收來源建設(shè)工程教育網(wǎng) 　　D．房地產(chǎn)征收補償 　　4、某出租寫字樓的完全產(chǎn)權(quán)價值為2000萬元，出租人權(quán)益價值為1600萬元，則承租人權(quán)益價值為（ 　）萬元。 　　A．-40 　　B．400 　　C．1800 　　D．3600來源建設(shè)工程教育網(wǎng) 　　5、某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常使用費用分?jǐn)偟矫科矫淄恋厣?，分別為道路20元、燃?xì)?8元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費用為（ ?。┰?㎡ 　　A．98 　　B．102 　　C．108 　　D．116來源建設(shè)工程教育網(wǎng) 　　6、某居民于2008年1月購買了一套建筑面積為100㎡的住宅，單價為5000元/㎡。若2008年當(dāng)?shù)赝愖≌x價格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2008年12月該套住宅的自然增值額為（ ?。┰? 　　A．4296.96 　　B．5560.86 　　C．5839.91 　　D．30838.91 　　7、房地產(chǎn)既與機器設(shè)備等動產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無形資產(chǎn)不同，是（ ?。┑慕Y(jié)合體。 　　A．實體、權(quán)益、區(qū)位 　　B．實物、權(quán)益、區(qū)位 　　C．實物、權(quán)利、位置 　　D．實體、權(quán)益、位置 　　8、某期房年后建成入住，類似現(xiàn)房的價格為5 000元/㎡，出租的年末總收益為500元/㎡，管理費用等其他支出為100元/㎡。估計折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補償為現(xiàn)房價格的3%。該期房目前的價格為（ 　）元/㎡。 　　A．4395 　　B．4486 　　C．4636 　　D．4850 　　9、某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（ ?。┤f元。 　　A．370 　　B．385 　　C．420 　　D．550 　　10、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況： 　　（1）要求在成交日期一次性付清； 　?。?）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣； 　?。?）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款； 　　（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清； 　　（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。 　　上述情況中，存在名義價格的是（ ?。? 　　A．第（1）、（3）種情況 　　B．第（3）、（4）、（5）種情況 　　C．第（23、（4）種情況 　　D．第（2）、（4）、（5）種情況 　　11、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是（ ?。?。 　　A．上漲 　　B．下跌 　　C．保持相對穩(wěn)定 　　D．先漲后跌 　　12、評估某套建筑面積為120㎡ 的住宅在2008年9月底市場價值，收集了以下個交易實例，其中最適合作為可比實例的是（ 　）。 交易實例 建筑面積（㎡） 用途 價格（元/㎡） 成交日期 區(qū)位 正常情況 甲 120 居住 5800 2007年8月 同一供需圈 正常交易 乙 105 居住 6000 2008年6月 同一供需圈 正常交易 丙 140 辦公 6500 2008年9月 同一供需圈 正常交易 丁 115 旅館 6100 2008年7月 不同供需圈 正常交易 　　A．甲 　　B．乙 　　C．丙　　　　　　 　　D．丁 　　13、住宅平面設(shè)計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素中（ ?。?。 　　A．區(qū)位因素 　　B．社會因素 　　C．實物因素　　　　　　 　　D．權(quán)益因素 　　14、房地產(chǎn)的規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的（ ?。? 　　A．配套設(shè)施建設(shè)的限制 　　B．房地產(chǎn)使用管制 　　C．房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使限制　　　 　　D．房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 　　15、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學(xué)原理是（ ?。?。 　　A．收益遞增遞減原理 　　B．均衡原理 　　C．替代原理　　　　　　 　 　　D．適合原理 　　16、某估價機構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為（ 　）。 　　A．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去 　　B．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 　　C．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 　　D．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去 　　17、運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，當(dāng)估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用（ ?。┑氖找婀烙嬛?。 　　A．較高 　　B．較低 　　C．最高　　　　　　 　　D．居中 　　房地產(chǎn)估價理論與方法試卷第3頁（共12頁） 　　18、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3 500元/㎡，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲0．3%，則該可比實例修正、調(diào)整后的價格為（ ?。┰?㎡。 　　A．3673.20 　　B．3673.68 　　C．3790.43 　　D．3790.93 　　19、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為20萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應(yīng)為（ ?。┤f元。 　　A．40 　　B．48 　　C．50 　　D．60 　　20、某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價為0萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為（ ?。┰嗣駧?㎡。（1平方英尺=0.0929 ㎡） 　　A．17484 　　B．19020 　　C．19754 　　D．20539 　　21、某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（ 　）元/㎡。 　　A．55.20 　　B．103.22 　　C．109.63 　　D．114.82 　　22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（ ?。? 　　A．16% 　　B．42% 　　C．58% 　　D．84% 　　23、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500㎡,層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價格為2000元/㎡。假定層高沒增加0.1m，建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（ ?。┤f元。（建筑物報酬率為10%） 　　A．11.80 　　B．16.07 　　C．23.57 　　D．31.07 　　24、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期（土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有國家無償取得）、建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（ 　）萬元。 　　A．95.40 　　B．97.87 　　C．98.55 　　D．99.33 　　25、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預(yù)期剩余價值壽命為30年，報酬率為8%。該住宅因采光受影響導(dǎo)致的價值減損為（ 　）萬元 　　A．0.50 　　B．5.63 　　C．6.25 　　D．28.14 　　26、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（ ?。? 　　A．8.8% 　　B．10% 　　C．18% 　　D．18.6% 　　27、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/㎡，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為2%，商場建筑面積為40 000㎡，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（ 　）萬元。 　　A．690.40 　　B．8284.79 　　C．8720.83 　　D．9746.81 　　28、下列關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的圖示中，正確的是（ ?。?。 　　29、通過市場調(diào)查獲知，某地區(qū)2005～2008年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增減量法預(yù)測，該地區(qū)普通商品住宅2010年的價格為（ ?。┰?㎡。 　　A．5362 　　B．5374 　　C．5532 　　D．5702 30、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（ ?。┤f元。（采用四三二一法則） 　　A．150.8 　　B．160.8 　　C．170.8 　　D．180.8 　　31、下列估價公式中，錯誤的是（ ?。?。 　　A．土地價格=房地價格-建筑物價格 　　B．房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格+債權(quán)-債務(wù) 　　C．建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值 　　D．房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成份的價格 　　32、某工業(yè)用地的土地面積為10 000㎡，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/㎡。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/㎡，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為（ ?。┤f元 　　A．500 　　B．1000 　　C．2250 　　D．3000 　　33、下列估價基本事項中，僅由委托人決定的事（ ?。?。 　　A．估價對性 　　B．估價目的 　　C．估價時點 　　D．價值類型 　　34、某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業(yè)日期2008年9月20日至26日，估價時點2008年9月23日，估價對象實地查看日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報告出具日期為（ ?。? 　　A．2008年9月20日 　　B．2008年9月23日 　　C．2008年9月26日 　　D．2008年9月27日 　　35、若假定估價時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內(nèi)達(dá)成交易，則評估價值應(yīng)是（ ?。?。 　　A．謹(jǐn)慎價值 　　B．市場價值 　　C．快速變現(xiàn)價值 　　D．投資價值 　　二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分） 　　1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有（ ?。? 　　A．應(yīng)做到誠實正直、公正執(zhí)業(yè) 　　B．為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目 　　C．未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開 　　D．應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費用 　　E．不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章 　　2、某餐廳的資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)。當(dāng)該餐廳不適宜在現(xiàn)位置繼續(xù)經(jīng)營下去而轉(zhuǎn)讓時，為確定轉(zhuǎn)讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括（ ?。?。 　　A．土地 　　B．建筑物 　　C．裝飾裝修 　　D．動產(chǎn) 　　E．特許經(jīng)營權(quán) 　　3、下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有（ ?。?。 　　A．折舊費 　　B．維修費 　　C．管理費 　　D．保險費 　　E．房產(chǎn)稅 　　4、下列價值種類中，屬于基本價值類型的有（ ?。?。 　　A．抵押價值 　　B．市場價值 　　C．計稅價值 　　D．投資價值 　　E．在用價值 　　5、影響房地產(chǎn)價值的權(quán)益因素包括（ 　）。 　　A．房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制 　　B．房地產(chǎn)區(qū)位的限制 　　C．房地產(chǎn)使用管制 　　D．房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制 　　E．房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 　　6、城市房屋拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且調(diào)換房屋為期房的，在結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)差價時，（ ?。? 　　A．估價時點應(yīng)當(dāng)與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格的估價時點一致 　　B．期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=所調(diào)換期房的未來市場價值-被拆遷房屋的現(xiàn)在市場價值 　　C．期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=所調(diào)換期房的現(xiàn)在市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值 　　D．期房的區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補償協(xié)議中約定的為準(zhǔn) 　　E．在原地實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，差價不應(yīng)大于被拆遷房屋市場價格的20% 　　7、下列資料中一般應(yīng)放入估價報告附件的有（ ?。? 　　A．估價委托書 　　B．估價委托合同 　　C．估價對象權(quán)屬證明 　　D．估價報告內(nèi)部審核表 　　E．估價師注冊證書復(fù)印件 　　8、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（ ?。? 　　A．位置 　　B．房地產(chǎn)規(guī)模 　　C．環(huán)境景觀 　　D．外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 　　E．朝向、樓層 　　9、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有（ 　）。 　　A．單位比較法 　　B．市場提取法 　　C．分解法 　　D．工料測量法 　　E．指數(shù)調(diào)整法 　　10、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負(fù)擔(dān)，水寨、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運營費用包括（ ?。?。 　　A．電費 　　B．物業(yè)管理費 　　C．水費 　　D．供暖費 　　E．房地產(chǎn)稅 　　11、假設(shè)開發(fā)法中求取在建工程價值的扣除項目有（ ?。?。 　　A．土地取得成本 　　B．續(xù)建管理費用 　　C．續(xù)建投資利息 　　D．續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費用 　　E．取得在建工程的稅費 　　12、長期趨勢法的作用主要有（ ?。?。 　　A．用于收益法中預(yù)測未來的租金、空置率等 　　B．用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整 　　C．用于成本法計算重置價格 　　D．用來比較兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢與潛力 　　E．用來填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏 　　13、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵包括其對應(yīng)的（ ?。?。 　　A．容積率 　　B．土地使用稅 　　C．土地開發(fā)程度 　　D．土地使用期限 　　E．征地補償費 　　14、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為20萬元，下列關(guān)于土地份額分?jǐn)偟谋硎鲋姓_的有（ 　）。 　　A．按建筑面積分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為33.33% 　　B．按房地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57% 　　C．按房地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03% 　　D．按土地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57% 　　E．按土地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03% 　　15、房地產(chǎn)估價程序的作用包括（ 　）。 　　A．規(guī)范估價行為 　　B．節(jié)省估價工作 　　C．保障估價質(zhì)量 　　D．提高估價效率 　　E．規(guī)避估價監(jiān)管 　　三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分） 　　1、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關(guān)系人。（ 　） 　　2、任何一個估價項目都有估價目的。（ 　） 　　3、市場法的估價結(jié)果普遍高于收益法的估價結(jié)果，說明房地產(chǎn)價格有一定的泡沫。（ ?。? 　　4、房地產(chǎn)的在用價值一般小于房地產(chǎn)的市場價值。（ ?。? 　　5、房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價值標(biāo)準(zhǔn)。（ ?。? 　　6、一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向?qū)r格的影響大。（ ?。? 　　7、在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。（ ?。? 　　8、某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價值為500萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元。（ ?。? 　　9、在采用市場法進行城市房屋拆遷估價時，如果選取的可比實例是含有裝修的房地產(chǎn)，則在建立比較基準(zhǔn)時，應(yīng)將可比實例中的裝修價值扣除。（ ?。? 　　10、在運用成本法估價時，房地產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產(chǎn)就價格就相應(yīng)增高。（ 　） 　　11、某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%。（ ?。? 　　12、在假設(shè)開發(fā)法估價中，估價結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以及需支出的成本、費用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。（ ?。? 　　13、根據(jù)市場調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價格逐年上漲，分別為　　3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，運用平均發(fā)展速度法預(yù)測，該類房地產(chǎn)2008年的價格高于4800元/㎡。（ ?。? 　　14、劃分路線價區(qū)段時，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一路線價區(qū)段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區(qū)段。（ 　） 　　15、在搜集實例資料時，應(yīng)考察它們是否受到不正?；蛉藶橐蛩氐挠绊?。受到這些因素影響的實例資料在估價時不可以采用。（ ?。? 　　四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；只有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答） 　　1、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中1000㎡的面積， 　　約定租賃期限為20年 ，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，從第8年開始，租金保持固定不變?，F(xiàn)市場上類似辦公樓的月租金為30元/㎡，假設(shè)折現(xiàn)率為10% 。請計算目前該承租人權(quán)益價值。（8分） 　　2、某宗擬出讓的熟地面積為10000㎡，適宜建造公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預(yù)計取得土地后建成毛坯房需2年時間，市場上類似建筑物的建筑安裝工程費為1100元/㎡，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%. 　　管理費為建筑安裝工程費和專業(yè)費用之和的3%，上述三項費用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入；毛坯房建成時的銷售價格為8000元/㎡。由毛坯房裝修成精裝修公寓需半年時間，裝修及其專業(yè)費用、管理費用等為800元/㎡；精裝修公寓售價為10000元/㎡。公寓裝修完成時，一次性購置相關(guān)設(shè)施設(shè)備后，可作為賓館投入正常經(jīng)營，購置設(shè)施設(shè)備費用為200元/㎡；預(yù)計賓館正常經(jīng)營的年凈收益為5100萬元，報酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時即售完，購買土地的契稅為地價的4%，折現(xiàn)率為12%。請根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價值大小，并判斷該宗土地的合理價值。（12分） 答案： 一、單項選擇題 1.C 2.D 3.B 4.D 5.A 6.B 7.B 8.B 9.B 10.D 11.A 12.B 13.C 14.B 15.D 16.C 17.B 18.B 19.B 20.B 21.B 22.B 23.D 24.A 25.B 26.B 27.B 28.A 29.C 30.B 31.B 32.D 33.B 34.A 35.C 二、多項選擇題 1.ACE 2.CD 3.ABCE 4.AB 5.ACE 6.AD 7.BCDE 8.ACDE 9.ACE 10.CD 11.BCDE 12.ABDE 13.ACD 14.ACD 15.ABCE 三、判斷題 1. 2. 3. 4.√ 5. 6.√ 7.√ 8.√ 9.√ 10. 11.√12. 13.√ 14. 15.