HNSY大酒店經營權評估

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1、JHSY大酒店使用權、經營權 和發(fā)展權權益評估報告書 HZ 評報字(2000000) 1211 號 HNHZ資產評估事務所 二六年十一月五日 本所地址: 編: 話: 真: E-mail HNJHSY大酒店有限公司: 我所接受貴公司的委托，對座落于?？谑袨I海大道89號HNJHSY大酒店 未來14. 84年的經營權、管理權、發(fā)展權等權益，截止2006年11月1日所 表現(xiàn)的市場價值進行了評估，本次評估目的為酒店的發(fā)展提供價值參考依 據(jù)，我所依據(jù)國家有關資產評估的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正、科學的評 估原則，按照公認的資產評估方法，于2006年11月5日完成了上述范圍內 資產價值的評

2、估。 根據(jù)估價的目的，遵循估價原則，采用科學的估價方法，經測算分析， 確定在估價時間2006年11月1日，位于?？谑袨I海大道89號JHSY大酒店 未來14. 84年使用權、經營權和發(fā)展權等權益總評估值為20, 879. 75萬元， 大寫人民幣貳億零捌佰柒拾玖萬柒仟伍佰元整。(RMB 208, 797, 500. 00元)。 以上內容摘自資產評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真 閱讀資產評估報告書全文。 HNHZ資產評估事務所 中國注冊資產評估師 耿嘉璇 中國注冊資產評估師 蔣紅明 中國??？? 二六年十一月五日 JHSY大酒店使用權、經營權 和發(fā)展權權益評估報

3、告書 HZ評報字(2006)第12號 緒言 HNHZ資產評估事務所接受HNJHSY大酒店有限公司委托，根據(jù)國家有 關資產評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產 評估方法，對HNJHSY大酒店有限公司因企業(yè)發(fā)展的需要，擬對座落于海口 市濱海大道89號HNJHSY大酒店未來14. 84年的使用權、經營權、發(fā)展權等 權益，截止2006年11月1日所表現(xiàn)的市場價值進行了評估，本所評估人員 按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實地查勘、市場調查及詢證， 對委估資產在2006年11月1日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資 產評估情況及評估結果報告如下： 一、委托方及資

4、產占有方簡介 資產委托方及占有方；HNJHSY大酒店有限公司 法定代表人：林桂全 項目總經理：周發(fā)源 注冊地址：海口市濱海大道89號 注冊資本：叁仟萬元人民幣 企業(yè)類別：有限責任公司 投資方簡介：HNJHSY大酒店有限公司系由HNJH集團有限責任公司和 HNSY投資有限公司共同投資組建，其中HNJH集團有限責任公司占股51%, HNSY投資有限公司占股49隊 HNJH是集鋼鐵工貿、酒店連鎖、海洋養(yǎng)殖等為一體的多元化企業(yè)集團。 成員有HNJH鋼鐵進出口有限公司、HNJH餐飲酒店投資有限公司。經過十五 年的發(fā)展，于2002年1月組建了 HNJH集團有限責任公司，注冊資本：壹億 元

5、人民幣，法定代表人：林桂全，辦公地址：?？谑旋埨ケ甭返酆来髲B1206 室。JH集團以其優(yōu)良的經營業(yè)績總資產已達到近5億元人民幣，先后獲國 家、省部級頒發(fā)的“全國優(yōu)秀綠色餐飲企業(yè)”、“中華餐飲名店”等榮譽稱 號，連續(xù)三年獲得HN省十四家金融單位及HN省企業(yè)界聯(lián)合會頒發(fā)的“HN 誠信企業(yè)”稱號。 HNSY投資（集團）有限公司于2001年10月，由國家工商總局和HN省 工商行政管理局批準注冊成立，是全國性的投資企業(yè)。公司地址：海口市濱 海大道89號新華社HN分社三樓。法定代表人：周發(fā)源，注冊資本：3000 萬元人民幣。經營范圍：房地產開發(fā)經營、農業(yè)、運輸、旅游項目投資、環(huán) 保設施、計算機網絡項目投

6、資及開發(fā)、進出口業(yè)務等。 HNJHSY大酒店是按國際四星級標準投資興建的一賓商務型綜合酒店，于 2006年10月1日裝修完畢，并開始試業(yè)。酒店總建筑面積2. 4萬平方米， 擁有客房、餐飲、多功能會議室、KTV包廂、桑拿會館等設施，功能齊全、 豪華大方。酒店毗鄰芳草如茵的“萬綠園”和?？谑小皶怪行摹保迸R碧 波萬傾的瓊州海峽和氣勢宏偉的世紀大橋，東距生生百貨、?？隗w育館僅百 米之遙，西臨銀行、學校、歌劇院、高檔商務及住宅區(qū)；酒店至海口美蘭國 際機場約28公里，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。 二、評估目的 本次評估目的為HNJHSY大酒店有限公司對其所使用、經營和發(fā)展的 JHSY大酒店權益發(fā)展提供

7、價值參考。 三、評估范圍和對象 本次評估的范圍：評估的具體范圍以HNJHSY大酒店有限公司擬定的 州《1期丫大酒店未來14.84年的使用權、經營權、發(fā)展權等權益的價值。 評估資產類型主要包括：酒店一至三層面積為4710M，的經營場所，其 中有：大堂、餐廳、咖啡廳、KTV廳等，四層為桑拿保健室，五至十四層建 筑面積為11826 的經營場所；主要為198間客房，其中：套房10間，標 準房188間、十五層建筑面積為985.5 多功能會議室，其中：主要設置多 功能廳及豪華洽談室、總建筑面積3714 M二的綜合樓等未來14.84年的使用 權、經營權、發(fā)展權等權益截止評估基準日的價值。 四、評估基

8、準日 本項目資產評估基準日為2006年11月1日。 本項目評估基準日由委托方、資產占有方及評估機構共同協(xié)商確定，主 要考慮盡可能及評估目的實現(xiàn)日接近，以便評估結果有效服務于評估目的， 盡量減少和避免評估基準日后的調整事項對評估結果造成較大影響。 本次資產評估工作中，資產評估范圍的界定、評估價格的確定、評估參 數(shù)的選取等，均以該日之企業(yè)內部財務報表、外部經濟環(huán)境以及市場情況確 定。本報告中一切取價標準為評估基準日有效的價格標準，計價貨幣種類為 人民幣。 五、評估原則 1 .遵循獨立、客觀、公正、科學的評估工作原則； 2 .遵循產權利益主體變動原則、資產持續(xù)經營原則、替代性原則和公 開

9、市場原則等資產評估操作性原則； 3 .遵循其他公允的評估原則。 六、評估依據(jù) 我們在本次資產評估工作中所遵循的國定、地方政府和有關部門的法 律法規(guī)，以及在評估中參考的文件資料主要有： （一）評估行為依據(jù) 我所及委托方簽定的評估業(yè)務委托書 （二）評估法規(guī)依據(jù) 1 . 1991年11月16日中華人民共和國國務院91號令《國有資產評估 管理辦法》。 2 .原國家國有資產管理局國資辦發(fā)（1992） 36號文《國有資產評估 管理辦法施行細則》。 3 .原國家國有資產管理局頒發(fā)的《資產評估操作規(guī)范意見（試行）》。 4 .《資產評估報告基本內容及格式的暫行規(guī)定》（財政部財產評估司 財評字

10、［1999191號文件發(fā)布）。 （三）評估產權依據(jù) 1、資產使用、經營方申報的《資產評估內容》； 2、資產使用、經營方提供的《新聞大廈租賃合同書》等權益證明。 （四）評估取價主要依據(jù) 1、2005年《HN省統(tǒng)計年鑒》； 2、2005年《?？谑薪y(tǒng)計年鑒》：； 3、國家及HN省、海口市頒布的有關法律、法規(guī)、規(guī)章及政策； 4、JHSY大酒店裝修標準； 5、評估人員市場調查的酒店客房銷售價格信息資料及同等級酒店客 房、餐飲、娛樂等市場行情信息資料； 5 / 47 6、2005年至2006年HN省旅游接待、收入資料； 7、《資產評估常用數(shù)據(jù)及參考手冊》。 七、評估方法 根

11、據(jù)本次評估的目的和評估對象的特點，委估標的屬可產生持續(xù)性經 營收益的資產，其收益及風險皆可量化，故采用收益現(xiàn)值法進行評估。 收益現(xiàn)值法是指通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借 以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。估價基本思路為：客房收入、 西餐廳營業(yè)收入、中餐廳營業(yè)收入、大堂吧營業(yè)收入、KTV包廂收入、桑拿 保健收入、會議收入、酒店商務中心收入等其它收入扣除營業(yè)稅金及附加、 營業(yè)費、管理費、維修費等并考慮一定的空置率后，余額確定為凈收益，并 通過一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，進而估算出其價值，基本公式為： T7 二 a a (1 + "T—1 V = y --—? x 1

12、7(l + r) (1 + 力 r(l + r)~! Vz 一一評估價值 r——資本化率 a 一一第t年后無變化的年純收益 n 年限 8——第i年的純收益 t 一一純收益有變化的年限 八、評估過程 整個評估工作共分四個階段進行： (一)評估前期準備工作階段 本階段的主要工作是：根據(jù)我所資產評估工作的需要，向評估單位布 6 / 47 置資產評估申報表，協(xié)助企業(yè)進行資產申報工作；同時收集資產評估所需文 件資料，制訂資產評估工作計劃。 （二）根據(jù)資產評估的有關原則和規(guī)定，對評估范圍內的資產進行了 評估和產權調查，具體步驟如下： 1 .聽取企業(yè)有關人員對企業(yè)情況以及委估資產歷

13、史和現(xiàn)狀的介紹； 2 .以企業(yè)填報的資產評估申報表進行征詢、鑒別，并及企業(yè)有關財務 記錄數(shù)據(jù)進行核實； 3 .根據(jù)資產評估申報表的內容到現(xiàn)場進行實物核實，并對資產狀況進 行察看、記錄；并及資產管理人員進行交流，了解資產的經營、管理狀況； 4 .根據(jù)委估資產的實際狀況和特點，制訂各類資產的具體評估方法; 5 .調閱資產移交清冊、設備運行記錄、維修及事故記錄等有關資料; 6 .開展市場調研、詢價工作，走訪有關單位； 7 .對酒店的裝修及設施進行鑒定； 8 .對委估資產進行評估，測算其評估價值。 （二）評估匯總階段 根據(jù)各專業(yè)組對各類資產的初步評估結果，進行匯總分析工作，確認評 估

14、工作中沒有發(fā)生重評和漏評的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對資產評估結 果進行調整、修改和完善。 （四）根據(jù)評估工作情況，起草資產評估報告書，向有關方提交資產評 估報告書初稿，進行必要的修改后，向委托方提交正式資產評估報告書。 九、評估結論 根據(jù)估價的目的，遵循估價原則，采用科學的估價方法，經測算分析， 確定在估價時間2006年11月1日，位于?？谑袨I海大道89號JHSY大酒店 未來14. 84年使用權、經營權和發(fā)展權等權益總評估值為20, 879. 75萬元， 7 / 47 大寫人民幣貳;億零捌佰柒拾玖萬柒仟伍佰元整。(RMB 208, 797, 500. 00元)。 十、特別事項說明

15、 1 .本報告評估結果是反映評估對象在評估基準口用于前述特定的評估 目的，根據(jù)公開市場原則確定的公允價值。沒有考慮特殊的交易方可能追加 付出的價格等對其評估值的影響，亦未考慮國家宏觀政策發(fā)生變化及遇有自 然力和其他不可抗力等對資產價值的影響。 2 .若評估基準日后資產數(shù)量發(fā)生變化，應根據(jù)本報告評估方法對資產 額進行相應調整；若評估基準日后資產價格標準發(fā)生變化，并對評估值產生 明顯影響時，委托方應及時聘請具有相應評估資格的評估機構重新確定評估 值。 3 .本報告是在獨立、客觀、公正、科學的原則下作出的，我所及參加 評估工作的全體人員及委托方及資產占有方無任何特殊利害關系，評估人員 在評估過

16、程中恪守職業(yè)規(guī)范，并進行了充分的努力。 4 .評估報告中涉及的資產原始資料、有關法律文件及相關產權證明文 件由委托方提供，委托方對其真實性承擔法律責任。 十一、評估報告法律效力 1 .本報告中的評估值是指委估對象在評估基準口之狀況和外部環(huán)境 狀況前提下，為本報告所述評估目的，經評估而提出的公允價值。 2 .本報告的評估結論自評估基準日起一年有效，即自2006年11月1 日起至2007年10月31日止，超過一年需重新進行評估。 3 .本次對委估資產評估結論，僅供委托方為酒店的發(fā)展這一評估目的 的使用，未經委托方許可我所不會隨意向他人提供或公開。 4 .本報告所列附件構成本報告之重要組

17、成部分,及本報告正文具有同 等法律效力 十二、評估報告提交日期 本報告于2006年11月5 口提交委托方。 十三、資產評估報告書附件 1 .委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件； 2 .《新聞大廈租賃合同書》復印件； 3 .資產評估機構營業(yè)執(zhí)照復印件； 4 .資產評估機構及評估人員資格證書復印件; 5 .評估對象部分實物資產圖片資料。 HNHZ資產評估事務所 中國注冊資產評估師耿嘉璇 中國注冊資產評估師蔣紅明 中國??？?二OO六年H^一■月五日 9 / 47 HN省建筑工程研究院委估項目資產評估報告 備查文件

18、 資產評估報告書備查文件 備查文件 HN省建筑工程研究院委估項目資產評估報告 10 / 47 備查文件一 資產評估明細表 HN省建筑工程研究院委估項目資產評估報告 備查文件 12/47 備查文件 其他及評估有關的文件 目錄 12 / 47

19、 摘要 1 評估報告書 2 緒 言 2 1 .委托方及資產占有方簡介 2 2 .評估目的 4 3 .評估的對象和范圍 4 4 .評估基準日 4 5 .評估原則 5 6 .評估依據(jù) 5 7 .評估方法 6 8 .評估過程 7 9 .評估結論 8 十.特別事項說明 8 十一.評估報告法律效力 9 十二.評估報告提交日期 9 十三.資產評估報告書附報文件 9 評估說明 1 第一部分關于進行資產評估有關事項的說明 1 第二部分資產清查核實情況說明 5 第三

20、部分評估依據(jù)說明 7 第四部分資產評估技術說明 8 第五部分評估結論及其分析 30 14 / 47 JHSY大酒店使用權、經營權 和發(fā)展權等權益評估技術說明 HNHZ資產評估事務所 二OO六年十一月五日 關于《資產評估說明》使用范圍的聲明 本所出具的《資產評估說明》僅供財產評估主管機關、企業(yè)主管部門 審查資產評估報告書和檢查評估機構工作之用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定， 材料的全部或部分內容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸于公開媒 體。 HNHZ資產評估事務所 二O O六年十月三十日 2 / 47 第一部分關于進行資產評估有關事項的說明 HNJHSY

21、大酒店有限公司委托HNHZ資產評估事務所對位于?？谑袨I海大 道89號HNJHSY大酒店，截止二。。六年H一月一日其未來14. 84年的使用 權、經營權、發(fā)展權等權益所表現(xiàn)的市場價值進行評估，為明確雙方在評估 工作中承擔的責任及風險，保證評估工作的公開、公平、公正，從而獲得客 觀、公正、科學的評估結論，特對有關資產評估事項作出如下說明： —.委托方及資產占有方概況 資產委托方及占有方；HNJHSY大酒店有限公司 法定代表人：林桂全 項目總經理：周發(fā)源 注冊地址：?？谑袨I海大道89號 注冊資本：叁仟萬元人民幣 企業(yè)類別：有限責任公司 投產方簡介：HNJHSY大酒店有限公司系由HNJ

22、H集團有限責任公司和 HNSY投資有限公司共同投資組建，其中HNJH集團有限責任公司占股51%, HNSY投資有限公司占股49機 HNJH是集鋼鐵工貿、酒店連鎖、海洋養(yǎng)殖等為一體的多元化企業(yè)集團。 成員有HNJH鋼鐵進出口有限公司、HNJH餐飲酒店投資有限公司。經過十五 年的發(fā)展，于2002年1月組建了 HNJH集團有限責任公司，注冊資本：壹億 元人民幣，法定代表人：林桂全，辦公地址：?？谑旋埨ケ甭返酆来髲B1206 室。JH集團以其優(yōu)良的經營業(yè)績總資產已達到近5億元人民幣，先后獲國 家、省部級頒發(fā)的“全國優(yōu)秀綠色餐飲企業(yè)”、“中華餐飲名店”等榮譽稱 號，連續(xù)三年獲得HN省十四家金融單位及HN

23、省企業(yè)界聯(lián)合會頒發(fā)的“HN 誠信企業(yè)”稱號。 HNSY投資（集團）有限公司于2001年10月，由國家工商總局和HN省 工商行政管理局批準注冊成立，是全國性的投資企業(yè)。公司地址：海口市濱 海大道89號新華社HN分社三樓。法定代表人：周發(fā)源，注冊資本：3000 萬元人民幣。經營范圍：房地產開發(fā)經營、農業(yè)、運輸、旅游項目投資、環(huán) 保設施、計算機網絡項目投資及開發(fā)、進出口業(yè)務等。 HNJHSY大酒店是按國際四星級標準投資興建的一家商務型綜合酒店， 于2006年10月1日裝修完畢，并試業(yè)。酒店總建筑面積2. 4萬平方米，擁 有客房、餐飲、多功能會議室、KTV包廂、桑拿會館等設施，功能齊全、豪 華大方

24、。酒店毗鄰芳草如茵的“萬綠園”和?？谑小皶怪行摹?北眺碧波 萬傾的瓊州海峽和氣勢宏偉的世紀大橋，東距生生百貨、?？隗w育館僅百米 之遙，西臨銀行、學校、歌劇院、高檔商務及住宅區(qū)；酒店至?？诿捞m國際 機場約28公里，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。 二評估目的 本次評估目的為HNJHSY大酒店有限公司對其使用、經營和發(fā)展的JHSY 大酒店權益發(fā)展提供價值參考。 三評估范圍和對象 本次評估的范圍：評估的具體范圍以HNJHSY大酒店有限公司擬定的 HNJHSY大酒店未來14. 84年的使用權、經營權、發(fā)展權等權益的價值。 評估資產類型主要包括：酒店一至三層面積為4710M二的經營場所，其 中有：大堂、

25、餐廳、咖啡廳、KTV廳等，四層為桑拿保健，五至十四層建筑 面積為11826 Ml的經營場所；主要為218間客房，其中：高級客房66間， 海景客房128間，豪華套房12間，行政套房12間，十五層建筑面積為985. 5 始多功能會議室，其中：主要設置多功能廳及豪華洽談室、總建筑面積3714 的綜合樓，其中設置有辦公場所、倉庫、中廚、KTV、足療、桑拿及茶藝 等未來14. 84年的使用權、經營權、發(fā)展權等權益截止評估基準口的價值。 4 .評估基準日 根據(jù)本項目評估目的，經委托方及評估機構友好協(xié)商，確定2006年11 月1日為本項目評估基準日。本評估基準日是在充分考慮了經濟行為的性 質，在有利于保

26、證評估結論有效地服務于評估目的，準確地劃定評估范圍和 合理選取評估依據(jù)前提下商定的。 5 資產及負債清查情況 1、 資產清查過程 為配合評估機構順利開展評估工作，本公司按照有關規(guī)定和程序對列入 此次評估范圍的資產進行了清查。 在本次清查過程中，進行了較為詳盡的部署，以財務部門為主，有關部 門配合，對列入評估范圍內的資產進行清查。清查工作按照資產的不同種類 分別進行，主要分為客房、中西餐廳、桑拿保健、KTV娛樂等經營性設備。 在資產的清查核實過程中，清查比例為實物數(shù)量的100%。本次清查工 作從2006年10月26日開始至2006年10月29日結束。針對評估對象產權 所在地評估人員進行

27、了勘查核實。 資產委托方及酒店使用、經營和發(fā)展方: HNJHSY大酒店有限公司 負,人: 二OO六年十月三十日 10 / 47 第二部分資產清查核實情況說明 HNHZ資產評估事務所接受委托后，對評估對象進行了現(xiàn)場查勘，有關 清查核實情況為： —.資產清查核實的內容 列入本次清查范圍為HNJHSY大酒店2006年11月1日處于經營狀態(tài)的 全部資產。包括各種經營場所及其附屬設備。其申報的能獲利的經營項目如 下： 酒店一至三層面積為4710M2經營場所，其中有：大堂、餐廳、咖啡廳、 KTV廳等，四層為桑拿保健，五至十四層建筑面積為11826 M2的經營場所； 主要為218間客

28、房，其中：高級客房66間，海景客房128間，豪華套房12 間，行政套房12間，十五層建筑面積為985.5多功能會議室，其中：主 要設置多功能廳及豪華洽談室、總建筑面積3714 M二的綜合樓，其中設置有 辦公場所、倉庫、中廚、KTV、足療、桑拿及茶藝等。 及委托單位負責人商討等方式對可能影響資產評估的重大事項進行了 了解。 二、委估資產的分布情況及特點： 委估資產為地下一層，地上十五層的酒店其內的各種經營場所未來 14. 84年的使用權、經營權、發(fā)展權等權益，其中的各種功能的設置、布局、 裝修檔次的高低、附屬設備的優(yōu)劣、所處環(huán)境及管理能力，是本次估價所要 關注的重點。 本次評估的資產，位

29、于海口市濱海大道89號，其地理位置被譽為黃金 地段”皇冠上的明珠），根據(jù)HN省和?？谑袃杉壢舜髮ｉT立法：規(guī)定不準在 該酒店對面（即萬綠園）建高層建筑物，這樣就具備永久性花園海景景觀， 從而決定了該酒店優(yōu)越位置的無可替代性及不可再生性。 三、委估資產概況： 評估人員對納入本次評估范圍的各項資產，結合委托方提供的資產清 查記錄內容進行了實地勘察。 委估資產為JHSY大酒店，該酒店由HNJH集團有限責任公司和HNSY投 資有限共同開發(fā)，其中HNJH集團有限責任公司占股51樂HNSY投資有限公 司占股49樂 位于?？谑袨I海大道89號，該酒店占地面積3960M,主樓為 地下一層，地上十五層，總建筑

30、面積21235 其中：一至三層為裙樓，主 要設置大堂、餐廳、大型咖啡城、KTV娛樂場所等，四層為桑拿保健室，五 至十四層為客房，十五層為多功能豪華會議廳及豪華洽談室。綜合樓建筑面 積3714 M2,為六層框架結構，設置有辦公場所、倉庫、中廚、KTV、足療、 桑拿及茶藝等。 四、可能影響資產清查的事項 本次委估的資產所處的位置明確，產權清晰，資產容易查明，截止2006 年11月1 口，HNJHSY大酒店亦不存在其他影響生產經營活動和財務狀況的 重大合同糾紛、重大訴訟事項、或有資產及其他負債等情況。 五、資產清查的過程及方法 評估人員在對HNJHSY大酒店納入評估范圍的資產進行清查時，結

31、合不 同的資產類型及特點，按如下過程進行。 1 .索取房地產權屬證明及有關材料。 2 .對納入資產評估范圍的資產進行現(xiàn)場勘察。 3 .對特殊的、需具備相當專業(yè)水平才能辨別的資產，就其清點方法向 有關專家或技術人員咨詢。 4 .對資產清查核對的結果進行復核，據(jù)以形成評估依據(jù)。 在資產清查時主要采用了以下方法。 5 .個別鑒定法：對易于辨認的資產，如房屋、辦公設施、機械設施等 進行逐一清查、核、拍照。 6 .專家判斷法：對不易確定其性質、性能，需具備相當專業(yè)水平才能 辨別的資產，如暗埋給排水管、電線線路、消防設備等，通過聘請有關專家 進行清查核對。 六、資產清查結論 根據(jù)評估人員

32、對委估資產清查、核對，結合專業(yè)判斷分析可得出HNJHSY 大酒店納入本次評估范圍內的資產清查結果基本屬實，可以此作為評估工作 的的主要依據(jù)。 第三部分評估依據(jù)說明 本次評估所采用的評估依據(jù)均來自國家相關法律法規(guī)或公允的評估方 法。 一、主要法律法規(guī) 本次評估所采用或引用的法律法規(guī)為： 1 . 1991年11月16日國務院91號令頒布《國有資產評估管理辦法》。 2 .原家國有資產管理局國資辦發(fā)(1992) 36號文《國有資產評估管理 辦法實施細則》。 3 .中國資產評估協(xié)會制定《資產評估操作規(guī)范意見(試行)》。 4 .《資產評估報告基本內容及格式的暫行規(guī)定》(財政部財產評估司財

33、評字[1999] 91號文件發(fā)布)。 二、經濟行為文件 HNJHSY大酒店有限公司及HNHZ資產評估事務所簽訂的《資產評估業(yè)務 委托協(xié)議》。 三、大合同協(xié)議、產權證明文件 1、資產經營方填報的《資產評估申報清單》 5 、HNJHSY大酒店有限公司出具的《新聞大廈租賃合同書》。 四、采用的取價標準 根據(jù)評估對象的特性，酒店為經營性資產，有經營權收益及商譽價值， 收益還原法更能體現(xiàn)該酒店的價值，故本次價估采用收益還原法評估該酒店 的未來14. 84年使用權、經營權、發(fā)展權等權益的價值，有關的取價標準來 源于2005年《?？诮y(tǒng)計年鑒》、2005年《HN省統(tǒng)計年鑒》、當前同類型酒 店經營

34、信息以及評估人員現(xiàn)場勘察搜集到的資料，并已經評估人員適當審 核。 第四部分 資產評估技術說明 本報告評估結論系評估人員依據(jù)國家有關規(guī)定出具的意見，具有法律效 力。 一、估價因素分析 1、 ) 一般因素分析 HN省旅游資源非常豐富和獨具特色，擁有眾多的自然風光和人文景觀, 充滿濃郁的民族風情，HN島地處熱帶，氣候宜人，2000年省旅游局完成了 《HN省旅游產業(yè)“十五”計劃和2020年遠景規(guī)劃綱要》的編制，《綱要》 提出HN的戰(zhàn)略目標是：到2020年HN要建設成中國旅游強省，成為亞洲最 佳，國際著名的熱帶海島度假旅游勝地，屆時年接待游客達到7500萬人次, 旅游總收入和旅游創(chuàng)匯分別達到6

35、50億元人民幣和10億美元，旅游業(yè)的前 景越來越好。 (2)區(qū)域因素分析 ?？谑械靥嶩N島北端，南渡江出?？?，北臨瓊州海峽。東南同文昌市 接壤，西鄰澄邁縣。市區(qū)面積2364.8平方公里，轄龍華區(qū)、美蘭區(qū)、秀英 區(qū)、瓊山區(qū)等四個區(qū)。總人口約150多萬。海口市屬熱帶、亞熱帶海洋氣候, 年平均氣溫23. 6℃。地勢南高北低，由西南向東北傾斜，屬平原臺地地帶。 ?？谑校瑲夂驕睾?，空氣清新，四季常綠，椰風海韻，風光旎旖，是著名的 熱帶濱海旅游城市。生態(tài)環(huán)境良好，環(huán)境質量保持全國一流水平。95%的海 域達到一類海水水質標準。名勝古跡有五公祠、海瑞墓、秀英古炮臺等，主 要風景區(qū)有萬綠園、假日海灘、金牛嶺

36、公園、熱帶海洋世界、西海岸帶狀花 園等，其中熱帶海洋世界和西海岸帶狀花園現(xiàn)已形成新的旅游亮點。2000 年榮獲“國家環(huán)境保護模范城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、 “全國園林綠化先進城市”、“全國衛(wèi)生城市”、“全國造林綠化十佳城市” 等稱號；連續(xù)4年榮獲“全國雙擁模范城”稱號。 ?？谑惺俏覈匾臒釒ШI旅游城市和旅游休閑度假勝地，是HN省 政治、經濟、文化、旅游、交通運輸中心。作為大特區(qū)省會，不僅享有國家 許多優(yōu)惠政策，而且其良好的投資環(huán)境，更為國內外投資者提供無限的商機, 未來?？谑袑⒔ǔ晌覈膶ν忾_放、具有現(xiàn)代水準和國際化的新型海濱 旅游城市，成為我國乃至東南亞地區(qū)經濟、商

37、業(yè)、旅游、會議、休閑度假、 療養(yǎng)中心，進而為城市酒店業(yè)的發(fā)展打開廣闊的空間。 (3)個別因素分析 HNJHSY大酒店是按國際四星級標準投資興建的一家商務型綜合性酒店。 酒店總建筑面積2. 4萬平方米，擁有客房、餐飲、多功能會議室、KTV包廂、 桑拿會館等設施，功能齊全、豪華大方。酒店毗鄰芳草如茵的“萬綠園”和 ?？谑小皶怪行摹?，北眺碧波萬傾的瓊州海峽和氣勢宏偉的世界大橋，東 距珠江廣場、?？谑畜w育館、寶華、黃金、文華等四、五星級大酒店僅數(shù)百 米之遙，西臨銀行、學校、歌劇院、星級酒店、高檔商務及住宅區(qū)；酒店至 ?？诿捞m國際機場25分鐘車程，交通便利，環(huán)境優(yōu)越。 酒店十五層擁有大小規(guī)格不同

38、的五上會議室，可滿足各類會議需要。全 海景房的會議廳設施齊全，裝修格調高雅、豪華大方，最大容納人數(shù)約300 人。同層的多功能廳可根據(jù)會議要求分成四個不同規(guī)格的小型會議室，接待 能力為10—160人不等。 二委估資產概況說明 HNJHSY大酒店位于?？谑袨I海大道89號，其概況為： 1、一層：大堂高兩層，為沿街長條形，大型弧形樓梯直達二樓；大堂 設計成四季廳，在弧型樓梯側設置一個水池，水池中矗立著散發(fā)天然氣息的 石山，廳內種植高大的熱帶觀賞性植物。大堂右側設置大堂吧。其功能主要 為：西餐廳、美容美發(fā)、商場及廚房等。 一層建筑面積1667. 59\『，其中：大堂664. 67M，,西餐廳23

39、9. 24M，,美 容美發(fā)53. 58必，商務中心33. 03\f,辦公用房31. 75M）商場47. 8Df,機票 服務點24. 73資。 2、二層：建筑面積1351. 41M2,主要設置中餐廳及其包廂、茶室等用 房。其中：中餐廳面積225.50M。，可容納130人同時就餐；大小包廂17個, 可同時容納110人同時就餐；茶廊338. 92 M2,可同時容納60位客人小憩、 3、三層：建筑面積169L75M）主要設置慢搖吧及KTV包房，其中： 慢搖吧200M）可同時滿足300位客人的需要；KTV包房總面積1032.42M） 設大中小KTV包廂39間。 4、四層：建筑面積985. ，主要設

40、置為桑拿娛樂設施。其中：美容 美發(fā)廳50M）健身房地產100必（內設桌球、乒乓球、健身器械等健身設施）， 桑拿保健用房（分男、女賓部，分別設置干蒸、濕蒸、一般保健室、豪華保 健室及影視廳等），休閑咖啡廳約50M） 四層裾房屋面設置H然休閑式泳池，面積約300 M）其中設有兒童池、 成人池及按摩池。及泳池配套的設施有太空穹隆玻璃泳吧。 5、五至十四層：總建筑面積9855 M）有客房218間，其中：高級客房 66間，海景客房128間，豪華套房12間，行政套房12間。 客房裝修豪華而不失精致，其配套設施有豪華軟墊床、梳妝臺、衣櫥及 衣架、茶兒、沙發(fā)、床頭多功能控制柜、臺燈、床頭燈等高級配套家

41、具，室 內地面這高級地毯。 客房配置單獨衛(wèi)生間，裝有低噪聲抽水馬桶、梳妝臺、淋浴器（部分客 房配浴缸），衛(wèi)生間墻面、地面采用高級墻地磚裝修，色調高雅柔和，均采 取了防滑措施。 6、十五層：建筑面積985. 5M）酒店十五層擁有大小規(guī)格不同的五上會 議室，可滿足各類會議需要。全海景房的會議廳設施齊全，裝修格調高雅、 豪華大方，可提供電視、VCD、電腦投影儀、幻燈機、立體音響、擴音系統(tǒng) 等設施，最大容納人數(shù)約300人。同層的多功能廳可根據(jù)會議要求分成四個 不同規(guī)格的小型會議室，接待能力為10—160人不等。 7、綜合樓：綜合樓共六層，建筑面積為3714 分別設置辦公場所、 倉庫、中廚、KT

42、V、足療、桑拿及茶藝等。 二估價方法選擇 根據(jù)本次評估的目的和評估對象的特點，委估標的屬可產生持續(xù)性經 營收益的資產，其收益及風險皆可量化，故采用收益現(xiàn)值法進行評估。 三資產價值的評估 (1)采用收益法估算JHSY大酒店有限年期經營權、管理權、發(fā)展權 等權益的市場價格 收益現(xiàn)值法是指通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借 以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。估價基本思路為：客房收入、 西餐廳營業(yè)收入、中餐廳營業(yè)收入、大堂吧營業(yè)收入、KTV包廂收入、桑拿 保健收入、會議收入、酒店商務中心收入等其它收入扣除營業(yè)稅金及附加、 營業(yè)費、管理費、維修費、房地產稅等并考慮一定的空置率

43、后，余額確定為 凈收益，并通過一定的折現(xiàn)率加以折成現(xiàn)值，進而估算出其價值，基本公： 1 /=i (1 + r), (1 + rJ r(l + r)" % 一一評估價值 r 一一資本化率 a 第t年后無變化的年純收益 n 年限 ax 第i年的純收益 t 一一純收益有變化的年限 1、 估價過程 12 / 47 委估對象JHSY大酒店現(xiàn)狀條件下的收益情況可主要分為下列幾部分： （1）酒店客房收益：酒店主樓共有218 （間）套客房，其中：高級客房 66間，海景客房128間，豪華套房12間，行政套房12間。 （2）西餐廳營業(yè)收入：營業(yè)面積為239. 24 M\ ⑶中餐廳營業(yè)

44、收入：營業(yè)面積為225. 5靖，可同時容納130人進餐；大 小包廂17個，可容納110人同時進餐；茶廊338. 92 可同時滿足60位客 人不憩、品茶。 ⑷大堂吧營業(yè)收入：大堂吧可同時容納64人小憩、品茶。 （5）KTV包廂及慢搖吧收入：營業(yè)面積為1691. 57 M2,其中慢搖吧200 M2, 可同時滿足300位客人的需要；KTV用房總面積為1032.42 Ml設大、中、 小KTV包廂共39間。 ⑹桑拿保健收入：桑拿部有保健室59間，分男、女賓部，并分別設置 干蒸、濕蒸、一般保健室、豪華保健室及影視廳等。 ⑺會議收入：大小會議室5間，年預計接待會議100個。 ⑻酒店商務中心、美容美

45、發(fā)及其他收入：美容美發(fā)面積為53. 58 M2, 商務中心面積為33. 03 M2,商場面積為47. 0381 M:o ⑼泳吧收入：泳吧可同時容納100人娛樂、品茶。 2、 收益測算 由于酒店一般為五年一裝修，且考慮到歌舞廳等設備維修更新等因素， 客房、餐飲及歌舞廳等年收入按350個日歷天數(shù)計算。 3、 客房收入 JHSY大酒店共有可出售客房218套（間），由于不同房型住房率不同, 根據(jù)評估人員查閱有關資料并進行市場調查了解，對JHSY大酒店收入進行 如下預測; 房型及房價表 房 型 間數(shù) 掛牌價 （元） 含發(fā)展基金房 價（元） 按3.5折價 （元） 高級客房 66

46、 880 888 310 海景客房 12S 1080 1088 380 豪華套房 12 2280 2288 800 行政套房 12 2880 2888 1010 預測時按日歷天數(shù)350天計算，代收政府基金每人每日8元，房價按 3. 5折計算，根據(jù)JHSY大酒店2006年10月1日試業(yè)至今營業(yè)到現(xiàn)在及考 察委估酒店所在地區(qū)同檔次酒店的入住率，根據(jù)住房統(tǒng)計顯示，年平均住房 率在75%以上，另據(jù)調查，不同房型住房率不同，高級客房住房率約為80%, 海景客房住房率約為70%,豪華套房住房率約為50%,行政套房住房率約為 40%,本次評估預測年住房率按上述房型住房率

47、估算。 客房平均年收入測算表 房 型 間數(shù) 房價 （元） 天數(shù) （天） 住房率 （%） 年收入 （萬元） 高級客房 66 310 350 80 572. 88 海景客房 128 380 350 70 1191.68 豪華套房 12 800 350 50 168. 00 行政套房 12 1010 350 40 169. 68 合 計 218 2104. 24 4、 西餐廳收入 根據(jù)委托方提供的經營面積資料，JHSY大酒店的西餐廳面積約為 239.24M?,西餐廳客容量約為4M,/桌（4人），考慮到西餐廳屬浪

48、漫雅典之 所，空置的空間相對較大，故評估人員按60斷十算其實際客容量，則為： 239. 24X60%4-4M2X4 A=143 （人） 根據(jù)客人消費習慣，早餐的上座率較高，中、晚餐的上座率相對低些， 考慮到評估對象所處的地理位置及消費檔次，分別取其上座率為70樂60%, 40%,每人人均消費約為35元，則西餐廳的年有效毛收入為： （70%+60%+40%） X143X35X350=297. 80 萬元 5、 中餐廳營業(yè)收入 中餐廳大廳面積約為225M）其容客量約為6M二/桌（平均6人一桌）， 故評估人員按70%計算其實際客容量，包廂的客容量為10人/間，共有17 個包廂，則中餐廳最

49、大客容量約為： 225X70%4-6M:X6+17X 10=327 （人） 參照同類酒店的經營情況，一般酒店周末早餐的上座率相對較高，其余 的時間一般；早餐平均每天上座率約為70%,中餐上座率約為60%,晚餐上 座率約為60樂 根據(jù)現(xiàn)行的消費水平并結合酒店的檔次及定位早、中、晚餐 人均消費約為35元、75元、85元，則其年有效毛收入為： 327 X （70%X 35+60% X 75+60% X 85） X 350= 1379. 12 萬元 6、 大堂吧營業(yè)收入： 大演堂吧可同時容納64人就餐、品茶，參照同類酒店的正常經營情況, 一般上座率約為50%,人均每天消費20元，則其年有效毛

50、收入為： 64X50%X25X350=28. 00 萬元 7、 KTV包廂及慢搖吧收入 JHSY大酒店KTV包廂及慢搖吧面積約為1691. 57 M:,設有12個大包廂, 8個中包廂，19個小包廂，慢搖吧200 M:根據(jù)評估人員對同區(qū)域娛樂市場 行情的調查了解，KTV大包廂平均每晚收費約為880元，中包廂平均每晚收 費約為680元，小包廂平均每晚收費約為380元，慢搖吧可容納80人，每 人消費20元/晚，根據(jù)消費習慣，KTV一般為晚上營業(yè)，每晚約可營業(yè)四小 時，JHSY大酒店所處的地段交通方便，地理位置相對繁華，設定大、中、 小包廂、慢搖吧的上座率約分別為50%. 60%> 70%> 8

51、0%,則其年有效毛收 入為： (12 X 880 X 50%+8 X 680 X 60%+19 X 380 X 70%+80 X 20 X 80% ) X 350=520. 73 萬元 8、桑拿保健營業(yè)收入 JHSY大酒店共有桑拿保健室59間，其中豪華保健室38間，普通保健 室21間。豪華保健室日消費額按580元/間/天，開房率按50%計；普通保 健室日消費額按380元/間/天，開房率按60%計，其年有效毛收入為： (38 X 580 X50%+21 X 380 X60%) X 350=553. 28 萬元 9、出租會議室收入 JHSY大酒店有會議室5間，其中大會議室1間，小會議室

52、4間。大會 議室可容納200人開會，出租價格按2800元/間/天，會議室出租率按30% 計；小會議室出租價格按680元/間/天，會議室出租率按50%計，其年有效 毛收入為： (2800 X30%+4X 680X50%) X 340=74. 80 萬元 10、商務中心、商場、美容美發(fā)等其他收入 根據(jù)評估人員對所在區(qū)域同類型的酒店調查，商務中心、商場、美容 美發(fā)等平均月收入約為2. 8萬元，則其年有效毛收入為33. 60萬元。 11、泳吧收入 泳吧可同時容納100人娛樂、品茶，按開放時間60與、平均上座率50% 計、人均消費20元/人/天計，則其年有效毛收入為21. 90萬元。 12、

53、預測年總費用 JHSY大酒店的費用支出一般為營業(yè)稅金及附加、營業(yè)成本、管理費、 維修費、房地產稅、營業(yè)稅及承包金等。 13、營業(yè)稅、房地產稅稅率的確定 除KTV及桑拿保健的營業(yè)稅按歌舞廳毛收入的24.蝴計算外（KTV及桑拿 保健的營業(yè)為20樂文化行業(yè)管理費3%,教育、城建及附加稅為營業(yè)稅的 10%,合計為25. %）,其余收入的營業(yè)稅按其毛收入的5. 5%計,據(jù)評估人員向 資產占有方了解,JHSY大酒店主、附樓的房產稅由資產占有方交納。 14、物料消耗 物料消耗即酒店經營中的原材消耗等,綜合取其費率為酒店收入的25%。 15、 水電費 水電費按年總收入的8%o 16、廣告費

54、廣告費率按年總收入的2%計。 17、其它營業(yè)成本 其它營業(yè)成本包括酒店人員的工資、福利費以及經營過程中發(fā)生的營業(yè) 費用，評估人員綜合考慮物價上漲因素后，取其費率為酒店收入的13%。 18、維修費率 維修費包含設備維修及房屋維修，根據(jù)評估人員查閱有關資料并進行市 場調查了解，確定JHSY大酒店年維修費率約為年總收入的2吼 19、管理費率 管理費包含管理人員工資、獎金、集體福利開支、職工培訓費、保護費、 辦公費，評估人員參考了其它酒店的費用比例并綜合考慮物價上漲因素，確 17 / 47 定其費率為年總收入的3隊 20、承包金支出 根據(jù)《新聞大廈租憑合同書》： ” 第一條

55、、租賃標的：甲方（新華通訊社HN分社）將座落于HN省?？谑?濱海大道89號的“新華社HN新聞大廈”（即現(xiàn)在的JHSY大酒店）的使用 權、經營權和發(fā)展權租賃給乙方獨立經營管理，建筑面積共約24900M： “新 華社HN新聞大廈”的土地權證號為：?？谑屑甉2188,地下室部分剩余面 積供乙方使用。 第二條、租賃期限：租賃期限為貳拾年。即自二零零一年九月二十口至 二零二一年九月二十日止。甲乙雙方須在合同期滿前三個月通知對方是否續(xù) 簽合同（乙方在同等的條件下具有及甲方優(yōu)先繼續(xù)簽約的權利）。若乙方不 再繼續(xù)及甲方簽約，乙方則無償退出，項目開業(yè)后，甲方同意乙方在現(xiàn)大廈 東側紅綠茶館處新建一棟新聞大廈進行

56、產權置換。（方案另定） 第三條、租金繳納方式和繳納時間：甲乙雙方確認，乙方每年須向甲 方繳納租金為人民幣壹佰萬整（人民幣1,000,000.00元）。乙方按每季度 以轉賬的方式向甲方繳納租金25萬元，繳納租金時間從酒店正式開業(yè)之日 起計算，具體繳納租金時間為每季度最后一周內?！? 根據(jù)以上租賃合同約定，酒店使用、經營和發(fā)展等權益至二零二一年 九月二十日止，至估價基準日2006年11月1日，尚有14. 84年，若想擁有 JHSY大酒店14.84年的使用權、經營權和發(fā)展權，需在未來的14.84年內 每年交納100萬元租金給新華通訊HN分社。 采用投資復合收益率法確定折現(xiàn)率。 T p ，

57、=—MC + —EDR V V 其中：V 一一評估價值 r 一一折現(xiàn)率 L 一一抵押貨款額 E——自有資金額 MC 一一抵押貸款利息率 EDR——自有資產期望收益率 這里取：L/V抵押貸款按揭率為60%；則E/V為1-60%=40%； MC根據(jù) 目前年度國家公布利率值并預測未來年份情況，以現(xiàn)行一年期銀行貸款利率 6. 12%計算;EDR參考行業(yè)基準收益率，按8%計算。則： r = 60%X6. 12%+40%X8% = 6. 87% 22、未來收益預測 (1)、HN旅游業(yè)快速發(fā)展優(yōu)勢 HN省是我國最大的經濟特區(qū)，也是聯(lián)合國世界旅游組織和中國國家重 點規(guī)劃、加快建設的國際

58、旅游開發(fā)區(qū)。 這里空氣新鮮、風光旖旎、景色迷人?，F(xiàn)代人們旅游所需要的五要素: 陽光、海水、沙灘、綠樹(椰林)、空氣，一應俱有，特別是熱帶濱海旅游 資源和熱帶物產資源為國內所獨具，更為HN旅游業(yè)的發(fā)展增添新的生命力。 目前: HN省正在向“旅游強省”進軍。 《HN省旅游產業(yè)十五規(guī)劃和2020年遠景規(guī)劃綱要》提出HN的戰(zhàn)略目 標是：到2020年，HN建成中國旅游強省，成為亞洲最佳、國際著名的熱帶 海島旅游度假勝地，屆時年接待游客達到7500萬人次，旅游總收入和創(chuàng)匯 分別達到650億元人民幣和10億美元。 據(jù)HN省旅游部門統(tǒng)計：2001年，HN省接待國內外游客達到1124.76 萬人次，實際旅

59、游收入87. 89億元人民幣，占全省國內生產總值16. 2%,高 于全國平均水平的10%o旅游人數(shù)和收入分別比上年增長11.6%和11.8%o 到2003年，全省接待入境旅游人數(shù)1234. 1萬人次，實現(xiàn)旅游總收入93. 55 萬元。旅游業(yè)已成為HN國民經濟支柱產業(yè)之一，HN已成為中外游客向往的 旅游目的地。 2002年10月9日，新華社發(fā)布了第一份《中國旅游品牌問卷調查》， 報告結果表明，HN （海口）被列為全國最愿意游覽的旅游區(qū)、點之首，位居 蘇杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、廣州、深圳之前列。 ?？谑凶鰹镠N省的省會城市，計劃5—6年之內建成具有濱海城市特 色的大型旅游項

60、目一一“瓊州海峽旅游度假區(qū)”，并申請定為國家級旅游區(qū)； 以西海岸為主要內容的，融“熱帶海洋世界”、“假日海灘”、“水上世界” 為一體的熱帶海濱帶狀公園一期工程已完工，二期工程正在建設之中。海口 市大旅游的發(fā)展格局已初步形成，旅游業(yè)發(fā)展前景廣闊。 （2） JHSY大酒店位置優(yōu)勢 JHSY大酒店位于?？谑悬S金地段的濱海大道。北臨碧波萬頃的瓊州海 峽和一眼望去氣勢宏偉的跨海世紀大橋，著名的綠色園林“萬綠園”盡收眼 底；南依繁華的金貿區(qū)；正對面為?？谧钚侣涑傻臉酥拘越ㄖ灰粫怪行? 東距生生百貨、?？谑畜w育館、寶華、黃金、文華等四、五星級大酒店僅數(shù) 百米之遙，西臨銀行、學校、歌劇院、星級酒店鱗次

61、櫛比，方圓1000米內， 構成?？谑歇氁粺o二的高尚旅游度假生活區(qū)和繁華商業(yè)中心，交通往來暢快 便捷，距美蘭國際機場驅車約35分鐘路程。 由于該項目的特殊性及不可替代性，決定了它所具有的三大優(yōu)勢： A、 不可替代的位置優(yōu)勢 根據(jù)HN省和?？谑袃杉壢舜髮ｉT立法：規(guī)定不準在酒店對面（即萬綠 園）建高層建筑，這樣，該酒店的優(yōu)勢更顯突出，具備了永久性花園海景景 觀，加上該酒店提供的溫泉以及周邊無預留和無現(xiàn)成的可再開發(fā)的酒店，從 而決定了該酒店優(yōu)越位置的無可替代性和不可再生性。因此，該酒店所處位 置被譽為黃金地段“皇冠上的明珠”，從而使得酒店身價倍增，為取得可觀 的經營效益提供了最具生命力和吸引力的

62、經營條件和環(huán)境。 B、業(yè)主及經營者的品牌和實力優(yōu)勢 該酒店的業(yè)主和經營者分別為JH集團和新華通訊社。通訊社作為世界 最大的通訊社之一和中國國家最權威的“喉舌”，具有不可比擬的社會影響 力和強大的滲透力；JH集團是集鋼鐵工貿、酒店連鎖、海洋養(yǎng)殖等為一體 的多元化企業(yè)集團，自1992年創(chuàng)立公司至今，走過了十幾年的發(fā)展的歷程, 集團在HN省具有很高的知名度和誠信度。 JH集團及SY公司及新華通訊社，均是著名品牌，不僅產生巨大的品 牌效應，更為酒店的經營提供了廣闊的市場空間和豐厚的利潤回報。 C、固定的客源優(yōu)勢 改建的JHSY大酒店，已被JH集團、SY公司及新華總社確定為JH集 團、SY公司

63、和新華社會員中國（南方）的定點度假休閑中心和會議中心， 這樣，使酒店從根本上解決了部分的固定客源，從而保證了穩(wěn)定的收入回報, 這是JHSY大酒店不同于一般的城市酒店的很明顯的優(yōu)勢所在。 （3） HN旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀 隨著HN旅游環(huán)境的改善，HN旅游接待人次近年來呈逐年遞增趨勢， 具體如下: 1993年至2003年旅游接待、收入統(tǒng)計 年份 國際游客 （萬人次） 國內游客 （萬人次） 倉IJ 匯 （萬美元） 國內旅游收 入（億元） 1993 年 23.97 255. 44 6154.94 34. 20 1994 年 24. 73 264. 87 7056. 00

64、 41.81 1995 年 32. 78 328. 24 8098.00 45. 77 1996 年 33. 90 451. 90 8542. 00 49.87 1997 年 41.28 748. 72 10121.00 53.27 1998 年 39. 42 816. 55 9624.90 58.97 1999 年 45. 49 883. 58 10506. 00 63.74 2000 年 49. 31 958. 26 10882.94 69.51 2001 年 45. 68 1079. 08 8790. 00 79.

65、10 2002 年 38.9 922.9 9199 87.74 2003 年 29. 3 907. 3 7957 86. 96 A、 酒店接待能力逐年變化情況 近幾年，HN酒店業(yè)的接待能力發(fā)生了一些新的變化，特別是對四、 五星級酒店的需求逐年提高。如三亞新增的天域、凱萊，瓊海博鰲的金 海岸等五星級酒店，年平均入住率達75%以上；三亞的珠江花園等四星級酒 店，年平均入住率達80%左右；?？诘乃男羌壱陨系木频耆胱÷势骄?0% 左右。四、五星級酒店的市場需求一直有所上升。特別是隨著人們生活水平 的提高，游客逐步講求旅游品位、注重旅游服務質量，高星級酒店的需求正 在逐年增

66、加。 B、酒店入住率和房價走勢 近兒年，部分三星級以下、經營期限長且未重新裝修的酒店在經營上 遇到了新的挑戰(zhàn)，競爭較激烈。但四星級以上且周邊環(huán)境良好的酒店，如海 濱、河畔等，經營狀況良好。酒店開房率同酒店檔次形成正比的發(fā)展趨勢， 而四星級酒店標準和房價基本適應當前國內外游客的消費水平，其酒店入住 率和經營效益要高于其它級別的酒店。 下圖為海口的五家四、五星級酒店年均入住率對照表。 名 稱 地理 位置 酒店 星級 客房 數(shù) 量 （間） 年平均入住率 平均門 市房價 （元/ 間） 寰島大酒店 海 口 海甸 島 5 408 2000 年 43. 6%, 2001 年 51%, 2002 年 65%, 2003 年 66% 1100 1300 金海岸酒店 海 口 海甸 島 5 400 2000 年 46%, 2001 年 62%, 2002 年 72%, 2003 年 73% 1100 1280 文華大酒店 ?？?濱 海大 道 5 318 2000 年 55%, 2001 年 58%, 2002 年 67%, 200