華潤(rùn)成本目標(biāo)體系作業(yè)指引

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1、標(biāo)題,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級(jí),,第三級(jí),,第四級(jí),,第五級(jí),,,,*,,標(biāo)題,,1,構(gòu)建建安目標(biāo)成本管理體系,工程管理部,,2009,年,3,月,27,日,2,1,、,華潤(rùn)置地建安成本目標(biāo)體系簡(jiǎn)述,鑒于華潤(rùn)置地已在,19,個(gè)城市擁有住宅及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為盡量涵蓋不同城市不同檔次項(xiàng)目的建安成本情況，本目標(biāo)體系細(xì)分如下：,,物業(yè)類(lèi)型：住宅類(lèi)物業(yè)分,7,類(lèi)（,11,個(gè)小類(lèi)），綜合體類(lèi)分,5,類(lèi),,城市級(jí)別分為,3,類(lèi)：,I,級(jí)、,II,級(jí)、,III,級(jí),,項(xiàng)目檔次分,5,類(lèi)：,A,檔、,B,檔、,C,檔、,D,檔、,E,檔,,城市系數(shù)分,7,個(gè)指數(shù)區(qū),3,2,、,物業(yè)類(lèi)型分類(lèi),2.1,

2、住宅物業(yè),,住宅類(lèi)物業(yè)細(xì)分為,7,大類(lèi),11,小類(lèi)，詳細(xì)的分類(lèi)設(shè)置原則見(jiàn)表,1,。,,多層：,4F-7F,（含,7F,）住宅物業(yè)；,,小高層：,8F-18F,（含,18F,）住宅物業(yè)；,,高層：,19F-100m,（不含,100m,）住宅物業(yè)；,,超高層：,100m,及以上住宅物業(yè)；,,別墅：獨(dú)棟,/,連排,/,疊拼,/,雙拼；,,商業(yè)：功能為商業(yè)的建筑，包括一層底商、裙樓商業(yè)、獨(dú)立商業(yè)；,,地下室（獨(dú)立地下室、小高層下,1F,地下室、高層下,1F,地下室、主樓下,2F,地下室、主樓下,3F,地下室）。,,4,2,、,物業(yè)類(lèi)型分類(lèi),序號(hào),物業(yè)類(lèi)型,說(shuō)明,設(shè)置依據(jù),1,多層,6,層及,6,層以下

3、,普通多層建筑,,,不需設(shè)置電梯,2,小高層,7,層到,18,層,18,層以下每個(gè)防火分區(qū)可設(shè)置一座通向屋頂?shù)氖枭翘莺拖离娞?,,不需設(shè)置避難層,3,高層,19,層至,100m,（不含,100,米）,每個(gè)防火分區(qū)需設(shè)置兩座通向屋頂?shù)氖枭翘莺拖离娞?，或者單元樓之間,18,層以上樓梯通過(guò)陽(yáng)臺(tái)或凹廊連通,.,4,超高層,100m,及以上,每個(gè)防火分區(qū)需設(shè)置兩座通向屋頂?shù)氖枭翘莺拖离娞?，或者單元樓之間,18,層以上樓梯通過(guò)陽(yáng)臺(tái)或凹廊連通，需設(shè)置多個(gè)避難層，需設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，電梯設(shè)置較多，消防要求較高,5,別墅,獨(dú)棟,/,連排,/,疊拼,/,雙拼,立面復(fù)雜，多棟多層建筑,6,商業(yè),住宅

4、項(xiàng)目中商場(chǎng),一層底商、裙樓商業(yè)、獨(dú)立商業(yè),7,地下室,,細(xì)分為獨(dú)立地下室、小高層下,1F,地下室、高層下,1F,地下室、主樓下,2F,地下室、主樓下,3F,地下室,表,1—,住宅物業(yè)類(lèi)型分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn),5,2.2,綜合體類(lèi)物業(yè),,綜合體類(lèi)物業(yè)細(xì)分為,5,大類(lèi)，詳細(xì)的分類(lèi)設(shè)置原則見(jiàn)表,2,。,,超高層：,100m,及以上住宅物業(yè)；,,購(gòu)物中心：萬(wàn)象城類(lèi)；,,酒店：四、五星級(jí)酒店；,,寫(xiě)字樓；,,地下室：地下負(fù)一層設(shè)置為商場(chǎng)，負(fù)二層、負(fù)三層為停車(chē)場(chǎng)。,6,序號(hào),物業(yè)類(lèi)型,說(shuō)明,設(shè)置依據(jù),1,購(gòu)物中心,萬(wàn)象城類(lèi),,2,寫(xiě)字樓,寫(xiě)字樓,,3,酒店,四、五星級(jí)酒店,,4,超高層住宅,100m,以上的住宅物業(yè),

5、每個(gè)防火分區(qū)需設(shè)置兩座通向屋頂?shù)氖枭翘莺拖离娞荩蛘邌卧獦侵g,18,層以上樓梯通過(guò)陽(yáng)臺(tái)或凹廊連通，需設(shè)置多個(gè)避難層，需設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，電梯設(shè)置較多，消防要求較高,5,地下室,,地下一層設(shè)置為商場(chǎng)，二層、三層為停車(chē)場(chǎng),表,2—,綜合體類(lèi)物業(yè)類(lèi)型分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn),7,3,、城市分級(jí),以各個(gè)城市,07,年、,08,年官方網(wǎng)站上公布的全年平均售價(jià)為分類(lèi)原則，以后每年按當(dāng)?shù)氐娜昶骄蹆r(jià)對(duì)城市分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。詳見(jiàn)表,3,。,,I,類(lèi)城市：平均售價(jià)在,10000,元,/m2,以上的城市，有北京、上海、深圳、杭州、寧波等,5,個(gè)城市；,,II,類(lèi)城市：平均售價(jià)在,5500,元,/m2,以上的城市，

6、有成都、蘇州、天津、廈門(mén)； 無(wú)錫、福州、大連等,7,個(gè)城市；,,III,類(lèi)城市：平均售價(jià)在,5500,元,/m2,以下的城市，有合肥、長(zhǎng)沙、重慶、沈陽(yáng)、綿陽(yáng)、南寧；武漢等,7,個(gè)城市。,,售價(jià)統(tǒng)計(jì)表,。,,,8,序號(hào),城市級(jí)別,分類(lèi)原則,城市名稱(chēng),1,I,級(jí),平均售價(jià)在,10000,元,/m2,以上,北京、上海、深圳、杭州、寧波,2,II,級(jí),平均售價(jià)在,5500,元,-10000,元,/m2,成都、蘇州、天津、廈門(mén)； 無(wú)錫、福州、大連,3,III,級(jí),平均售價(jià)在,5500,元,/m2,以下,合肥、長(zhǎng)沙、重慶、沈陽(yáng)、綿陽(yáng)、南寧；武漢,以各個(gè)城市,07,年、,08,年官方網(wǎng)站上公布的全年平均售價(jià)

7、為分類(lèi)原則,,,,表,3—,華潤(rùn)置地,19,個(gè)城市分級(jí)標(biāo)準(zhǔn),9,4,、項(xiàng)目檔次分級(jí),項(xiàng)目檔次按售價(jià)分類(lèi)原則分為五檔：,,A,檔：最高檔，按,08,年各城市全年平均售價(jià)的,2,倍以上；,,B,檔：超高檔，按,08,年各城市全年平均售價(jià)的,1.6-2,倍；,,C,檔：高檔，按,08,年各城市全年平均售價(jià)的,1.3-1.6,倍；,,D,檔：中檔，按,08,年各城市全年平均售價(jià)的,1.0-1.3,倍；,,E,檔：低檔，按,08,年各城市全年平均售價(jià)的,0.8-1.0,倍；,,具體各檔的售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)表,4,。,10,表,4.1—,華潤(rùn)置地不同城市,項(xiàng)目檔次分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn),,,,,表,4.2—,華潤(rùn)置地,I,類(lèi)

8、城市,各項(xiàng)目檔次定位表,,,,,,,,11,5,、 地震烈度與場(chǎng)地類(lèi)別,表,5-,各項(xiàng)目地震烈度統(tǒng)計(jì)表,,,地震烈度,場(chǎng)地類(lèi)別,項(xiàng)目名稱(chēng),,六度,,Ⅱ,類(lèi),武漢鳳凰城、寧波卡納湖谷、長(zhǎng)沙鳳凰城、重慶二十四城、杭州悅府項(xiàng)目,,Ⅲ,類(lèi),無(wú)錫工業(yè)學(xué)校地塊項(xiàng)目，無(wú)錫太湖國(guó)際社區(qū)，蘇州平門(mén)府，武漢中央公園,,Ⅳ,類(lèi),寧波慈溪中央公園,,七度,Ⅱ,類(lèi),成都翡翠城，成都鳳凰城，成都二十四城，大連海中國(guó)，大連星海灣，福州項(xiàng)目，合肥瀾溪鎮(zhèn)，沈陽(yáng)華潤(rùn)中心，沈陽(yáng)凱旋門(mén)，沈陽(yáng)橡樹(shù)灣，沈陽(yáng)置地廣場(chǎng)，深圳華潤(rùn)中心，深圳幸福里，廈門(mén)橡樹(shù)灣,,Ⅳ,類(lèi),上海灘花園、上海橡樹(shù)灣,,八度,Ⅱ,類(lèi),天津香薇邸項(xiàng)目、,北京西堤紅山,,

9、Ⅲ,類(lèi),北京翡翠城，北京鳳凰城，北京華亭嘉園，北京橡樹(shù)灣，北京憂(yōu)士閣,12,6,、建安成本目標(biāo)模型中的技術(shù)指標(biāo)含量,所有技術(shù)指標(biāo)含量均是以建筑面積為基數(shù)的，建筑面積按,《,建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范,》,（,GB/T50353-2005,）中的相關(guān)規(guī)定計(jì)算。,,鋼筋含量和砼含量參照設(shè)計(jì)管理部,《,結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)導(dǎo)則 （,V2.0,）,》,，選取七度區(qū),II,類(lèi)場(chǎng)地的含鋼量標(biāo)準(zhǔn)中限。,,含鋼量中的鋼筋數(shù)量包含所有與主體結(jié)構(gòu)有關(guān)的主筋、箍筋、拉筋、構(gòu)造筋等。,,含鋼量中的地下結(jié)構(gòu)包含地下室頂板、地下室底板及承臺(tái)、地下室墻柱與地下室外墻板，不包括樁基。,,上部結(jié)構(gòu)不含地下室頂板。,,,13,6.1,地下室模

10、型中的技術(shù)含量,,表,6.1,地下室技術(shù)指標(biāo)含量,,,,,,,,序號(hào),項(xiàng)目名稱(chēng),單位,地下室,,,,,,,,獨(dú)立地下室,小高層下（一層）,高層下 （一層）,超高層下（二層）,超高層下（三層）,1,鋼筋含量,kg/m,2,160,165,170,180,190,2,砼含量,m,3,/m,2,1.35,1.23,1.25,1.27,1.35,3,模板含量,m,2,/m,2,4,3.4,3.6,3.8,4,4,砌體含量,m,3,/m,2,0.05,0.03,0.03,0.03,0.03,5,樓地面飾面面積比,m,2,/m,2,0.95,0.97,0.97,0.97,0.97,6,內(nèi)墻飾面面積比,

11、m,2,/m,2,0.5,1.5,2,2,2,7,外墻基面面積比,m,2,/m,2,0.53,0.35,0.35,0.35,0.35,8,天棚飾面面積比,m,2,/m,2,0.95,0.97,0.97,0.97,0.97,14,,表,6.2,各種物業(yè)類(lèi)型技術(shù)指標(biāo)含量,,,,,,,,序號(hào),項(xiàng)目名稱(chēng),單位,別墅,多層,小高層,高層,超高層,1,鋼筋含量,kg/m,2,40,40,45,50,70,2,砼含量,m,3,/m,2,0.3,0.30,0.35,0.4,0.45,3,模板含量,m,2,/m,2,2.8,3,3.2,3.6,3.8,4,砌體含量,m,3,/m,2,0.1,0.12,0.12,

12、0.14,0.14,5,樓地面飾面面積比,m,2,/m,2,0.95,0.95,0.90,0.90,0.90,6,內(nèi)墻飾面面積比,m,2,/m,2,2,2.2,2.2,2.4,2.4,7,外墻基面面積比,m,2,/m,2,1.2,1.3,1.3,1.3,1.3,8,天棚飾面面積比,m,2,/m,2,0.95,0.95,0.9,0.9,0.9,9,屋面面積比,m,2,/m,2,0.33,0.17,0.07,0.03,0.02,10,窗地比,m,2,/m,2,0.35,0.3,0.3,0.3,0.3,11,墻積比,m,2,/m,2,1.2,1.2,1.3,1.3,1.3,12,戶(hù)內(nèi)門(mén)面積比,m,2

13、,/m,2,0.01,0.02,0.02,0.02,0.02,13,防火門(mén)面積比,m,2,/m,2,0.02,0.01,0.01,0.01,0.01,15,7,、目標(biāo)模型體系中的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo),,與項(xiàng)目定位有關(guān)的分項(xiàng)部位：外窗、外墻裝飾、入戶(hù)門(mén)、大堂精裝修、電梯廳公共區(qū)精裝修、園林景觀(guān)、室內(nèi)精裝修等在不同級(jí)別的城市不同項(xiàng)目檔次下有不同的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)參考表和限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，詳見(jiàn)以下各表。,,表,7.1,主要材料單價(jià),序號(hào),項(xiàng)目名稱(chēng),,單位,單價(jià),1,主要材料,,鋼筋,元,/kg,4.56,2,,砼,元,/m,3,330,3,,砌體,元,/m,3,330,建安成本目標(biāo)體系中的主要材料價(jià)格預(yù)留了一定上漲

14、空間,,,,,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,8,、城市系數(shù),將各城市的主要人工、材料價(jià)格代入測(cè)算模型，比較范圍包括除大堂及電梯廳精裝修、戶(hù)內(nèi)精裝修、室外園林景觀(guān)以外的所有主體結(jié)構(gòu)、砌筑抹灰粗裝修、外墻保溫及飾面、入戶(hù)門(mén)、常規(guī)機(jī)電等建安成本，以測(cè)算模型為標(biāo)準(zhǔn)值,100,，產(chǎn)品組合按,“,地下室：高層,=20%,：,80%,”,，比較形成,各城市區(qū)域造價(jià)指數(shù),，共分為,7,個(gè)指數(shù)區(qū)域,：（成都在,5.12,地震后的非正常性上漲正逐漸趨向于正常平穩(wěn)，與重慶接近）,,（,1,）北京天津?yàn)橐粋€(gè)指數(shù)區(qū)域，為,98.21,；,,（,2,）上海、杭州、無(wú)錫、寧波、蘇州為一個(gè)

15、指數(shù)區(qū)域，為,98.26,；,,（,3,）武漢、長(zhǎng)沙為一個(gè)指數(shù)區(qū)域，為,96.98,；,,（,4,）合肥、福州、廈門(mén)、南寧為一個(gè)指數(shù)區(qū)域，為,97.72,；,,（,5,）成都、重慶,101.54,,,（,6,）深圳為,102.37,；,,（,7,）沈陽(yáng)大連為一個(gè)指數(shù)區(qū)域，為,101.74,。,27,9,、成本科目,總部對(duì)全成本的成本科目統(tǒng)一到四級(jí)科目，城市公司可以對(duì)五級(jí)、六級(jí)科目進(jìn)行擴(kuò)展，一級(jí)科目為土地成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金、轉(zhuǎn)入成本和轉(zhuǎn)出成本。其中土地成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金科目口徑在財(cái)務(wù)會(huì)議科目的基礎(chǔ)上做了簡(jiǎn)化，統(tǒng)一在二級(jí)或三級(jí)科目上。對(duì)每一個(gè)科目下應(yīng)該包含的成本內(nèi)容

16、做了統(tǒng)一說(shuō)明，為日后積累成本數(shù)據(jù)統(tǒng)一了口徑。新成本科目對(duì)舊成本科目做了精簡(jiǎn)，新成本科目共有,6,個(gè)一級(jí)科目，,11,個(gè)二級(jí)科目，,41,個(gè)三級(jí)科目，,59,個(gè)四級(jí)科目，共有,117,條,成本科目,。,,新舊成本科目對(duì)比。,,,,,28,10,、建安成本體系核算內(nèi)容,建安成本目標(biāo)體系按新成本科目核算范圍為建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi) 。,,建筑安裝工程費(fèi)：包括前期工程、土石方及基礎(chǔ)處理工程、土建工程、外裝飾工程、門(mén)類(lèi)工程、精裝修工程、機(jī)電工程、消防工程、弱電工程、燃?xì)夤こ?、電梯工程、?biāo)識(shí)工程、其他工程費(fèi)，口徑同成本科目核算內(nèi)容。,,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：紅線(xiàn)內(nèi)室外綜合管網(wǎng)工程、環(huán)境景觀(guān)工程費(fèi)

17、、紅線(xiàn)外市政工程費(fèi)、市政集資費(fèi)、大市政拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)其他費(fèi)；口徑同成本科目核算內(nèi)容。,,公共配套設(shè)施費(fèi)：應(yīng)計(jì)入可銷(xiāo)售物業(yè)開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，指為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施。指獨(dú)立修建的，獨(dú)立發(fā)揮功能的公共配套設(shè)施，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出?？趶酵杀究颇亢怂銉?nèi)容。,29,30,11,、,華潤(rùn)置地建安成本目標(biāo)值,11.1,地下室主要建安目標(biāo)成本值,,①,獨(dú)立地下一層地下室平均建安成本為,3007,元,/m,2,；,,② 小高層下地下一層地下室平均建

18、安成本為,2859,元,/m,2,；,,③ 高層下地下一層地下室平均建安成本為,2992,元,/m,2,；,,④ 高層下地下二層地下室平均建安成本為,3318,元,/m,2,；,,⑤ 超高層下地下三層地下室平均建安成本為,3653,元,/m,2,。,31,11.2,,I,類(lèi)城市不同物業(yè)類(lèi)型單體建安目標(biāo)成本值,,,類(lèi)別,,IA,,IB,,IC,,ID,,IE,別墅,4290,3651,3381,3377,－,多層,3616,2917,2528,2338,2178,小高層,3617,2922,2538,2349,2192,高層,3683,2993,2614,2428,2274,超高層,3885,3

19、196,2818,2633,2479,32,11.3,,II,類(lèi)城市不同物業(yè)類(lèi)型單體建安目標(biāo)成本值,,類(lèi)別,IIA,IIB,IIC,IID,IIE,別墅,4290,3651,3381,3377,－,多層,3083,2736,2448,2259,2139,小高層,3088,2746,2459,2273,2154,高層,3159,2822,2538,2355,2239,超高層,3362,3026,2743,2560,2444,33,11.4,,III,類(lèi)城市不同物業(yè)類(lèi)型單體,建安目標(biāo)成本值,,類(lèi)別,IIIA,IIIB,IIIC,IIID,IIIE,別墅,4290,3651,3381,3377,－,

20、多層,2876,2622,2371,2215,2117,小高層,2886,2633,2385,2230,2134,高層,2962,2712,2467,2315,2221,超高層,3166,2917,2672,2520,2428,34,I,類(lèi)城市各物業(yè)類(lèi)型建安成本目標(biāo)值與標(biāo)桿企業(yè)對(duì)比值,序號(hào),物業(yè)類(lèi)型,地下室,,A,類(lèi),,B,類(lèi),,C,類(lèi),,D,類(lèi),,E,類(lèi),,,,標(biāo)桿企業(yè),華潤(rùn)置地,標(biāo)桿企業(yè),華潤(rùn)置地,標(biāo)桿企業(yè),華潤(rùn)置地,標(biāo)桿企業(yè),華潤(rùn)置地,標(biāo)桿企業(yè),華潤(rùn)置地,標(biāo)桿企業(yè),華潤(rùn)置地,1,獨(dú)立地下室,2873,3007,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,2,小高層下一層地下室,2729,28

21、59,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,3,高層下一層地下室,2856,2992,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,4,超高層下二層地下室,3175,3318,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,5,超高層下三層地下室,3518,3653,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,6,別墅,-,-,-,4290,3261,3651,2947,3381,-,-,-,-,7,多層,-,-,-,3616,2762,2917,2382,2528,2210,2338,1973,2178,8,小高層,-,-,-,3617,2597,2922,2294,2538,2149,2349,1978,

22、2192,9,高層,-,-,-,3683,2671,2993,2359,2614,2211,2428,1993,2274,10,超高層,-,-,-,3885,2827,3196,2555,2818,-,-,-,-,35,12,、建安成本目標(biāo)體系使用指引,,12.1,理論模型條件,,土地為熟地，只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的場(chǎng)地平整；,,地震設(shè)防：七度區(qū),II,類(lèi)場(chǎng)地；,,土質(zhì)情況：按土質(zhì)良好不需要換填考慮；,,土方挖深：一層地下室,5m,；二層地下室,11m,；三層地下室,16m,。,,基坑支護(hù)及降水：按需要進(jìn)行基坑支護(hù)和降排水考慮。,,基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)，預(yù)制管樁，進(jìn)深,30m,左右；,,容積率：別墅按,0.7,

23、考慮，非別墅按,3.0,考慮；,,公共配套設(shè)施考慮：按總建筑面積,120,元,/m2,綜合考慮；,,外墻保溫：按南方城市外寺墻保溫做法考慮。,,大堂面積：多層按,7,層,50m,2,考慮，小高層按,15,層,80m,2,考慮，高層按,30,層,90m,2,考慮，超高層按,49,層,120m,2,考慮。,,本模型按毛坯房考慮，不含室內(nèi)精裝修費(fèi)用。,36,12.2,建安成本目標(biāo)體系的使用范圍,,土地拓展階段的拿地決策估算成本時(shí)的參考；,,上市公司審核各城市項(xiàng)目建安成本目標(biāo)的參考；,,上市公司對(duì)各城市公司建安成本內(nèi)審時(shí)的參考；,,在擴(kuò)大初設(shè)前的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案階段做成本估算時(shí)的參考；,,各城市公司

24、在做項(xiàng)目目標(biāo)成本時(shí)建安成本目標(biāo)值的參考。,37,12.3,建安成本目標(biāo)體系使用時(shí)注意事項(xiàng),,本建安成本目標(biāo)體系的建立是基于其理論模型條件的，且在編制時(shí)預(yù)留了一部分材料上漲的空間，模型中考慮了華潤(rùn)的高品質(zhì)定位，故在與項(xiàng)目定位有關(guān)的子項(xiàng)上限額設(shè)計(jì)指標(biāo)值高于標(biāo)桿企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在具體使用時(shí)應(yīng)注意項(xiàng)目實(shí)際情況與理論模型條件的對(duì)比分析。,,38,12.3,建安成本目標(biāo)體系使用時(shí)注意事項(xiàng),,本建安成本目標(biāo)體系是基于其理論模型條件的，且在編制時(shí)預(yù)留了一部分材料上漲的空間，在項(xiàng)目檔次限額設(shè)計(jì)指標(biāo)值確定時(shí)高于標(biāo)桿企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在具體使用時(shí)應(yīng)注意項(xiàng)目實(shí)際情況與理論模型條件的對(duì)比分析，進(jìn)行具體成本科目的單方造價(jià)調(diào)整。,,12

25、.3.1,土地為毛地時(shí)，需考慮毛地變?yōu)槭斓貢r(shí)需增加的額外費(fèi)用。如福州洪灣項(xiàng)目：（,1,）該項(xiàng)目土地為毛地，地上有,20,萬(wàn),m,3,地上廢棄物需清運(yùn)，影響建安成本,10,元,/m,2,；（,2,）項(xiàng)目靠近江邊，有,40,萬(wàn),m,3,淤泥需換填，影響建安成本,50,元,/m,2,；,39,12.3.2,鋼筋含量和砼含量根據(jù)地震烈度調(diào)整：模型為七度區(qū),II,類(lèi)場(chǎng)地，在項(xiàng)目實(shí)際情況不同于此烈度時(shí)，要對(duì)鋼筋含量和砼含量進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，可參考設(shè)計(jì)管理部下發(fā)的,《,結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)導(dǎo)則 （,V2.0,）,》,，調(diào)整原則一般為：,,12.3.2.1,鋼筋含量調(diào)整,,六度區(qū)與七度區(qū)相同場(chǎng)地類(lèi)別間上部結(jié)構(gòu)鋼筋含量相差,5

26、kg/m,2,，地下結(jié)構(gòu)相差,10kg/m,2,；,,七度區(qū)與八度區(qū)相同場(chǎng)地類(lèi)別間上部結(jié)構(gòu)鋼筋含量相差,10kg/m,2,，地下結(jié)構(gòu)相差,10kg/m,2,；,40,六度區(qū)場(chǎng)地類(lèi)別變化時(shí)每梯度影響鋼筋含量，上部鋼筋含量影響,5kg/m,2,，地下鋼筋含量不受影響；,,七、八度區(qū)場(chǎng)地類(lèi)別變化時(shí)每梯度影響鋼筋含量，上部鋼筋含量影響,10kg/m,2,，地下鋼筋含量不受影響。,,12.3.2.2,砼含量,,砼含量不受場(chǎng)地類(lèi)別的影響，在地震烈度每梯度變化時(shí)影響到,0.025m,3,/m,2,。,41,12.3.3,目標(biāo)體系中按土質(zhì)良好不需要換填考慮，需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況做相應(yīng)調(diào)整，如福州洪灣項(xiàng)目靠近江邊

27、項(xiàng)目靠近江邊，有,40,萬(wàn),m,3,淤泥需換填，影響建安成本,50,元,/m,2,；,,,12.3.4,地下室層高和土方挖深調(diào)整：模型中一層地下室按層高,4.5m,，挖深,5m,考慮；二層地下室按層高,5m,，土方挖深,11m,考慮；三層地下室按層高,5m,，土方挖深,16m,考慮。當(dāng)層高變化時(shí)，其結(jié)構(gòu)工程單方成本每增減,10cm,，影響造價(jià),1.2%-1.5%,。,,42,12.3.5,基坑支護(hù)及降水：模型中按需要進(jìn)行基坑支護(hù)和降排水考慮，若項(xiàng)目實(shí)際情況不需要時(shí)，請(qǐng)核減此部分費(fèi)用,160-200,元,/m,2,；,,12.3.6,基礎(chǔ)工程：模型按預(yù)制管樁進(jìn)深,30m,左右考慮，要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際

28、基礎(chǔ)處理型式進(jìn)行修改調(diào)整；,,12.3.7,外墻保溫型式：按南方城市外墻保溫做法考慮，北方城市如北京、天津可在模型基礎(chǔ)上增加,30-40,元,/m,2,，東北城市如沈陽(yáng)、大連可在模型基礎(chǔ)上增加,60-70,元,/m,2,。,43,12.3.8,大堂面積：多層按,7,層,50m,2,考慮，小高層按,15,層,80m,2,考慮，高層按,30,層,90m,2,考慮，超高層按,49,層,120m,2,考慮?？砂错?xiàng)目實(shí)際大堂面積與大堂限額設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。,,12.3.9,容積率：模型中別墅按,0.7,考慮，非別墅按,3.0,考慮；可按項(xiàng)目實(shí)際容積度與園林景觀(guān)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。模型中基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一項(xiàng)，

29、除園林景觀(guān)外其余按,120,元,/m,2,綜合考慮，可按項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行適度調(diào)整。,,12.3.10,公共配套設(shè)施考慮：模型中按配套面積占總建筑面積的,5%,考慮，綜合成本按,120,元,/m,2,考慮；若有特殊情況時(shí)，可進(jìn)行調(diào)整。如武漢中央公園和福州洪灣項(xiàng)目都有替政府代建紅線(xiàn)外公園的義務(wù)。,44,12.3.11,采暖工程：模型中未考慮采暖工程，北方及東北城市可在模型基礎(chǔ)上增加,50-70,元,/m2,的采暖工程費(fèi)用。,,12.3.12,結(jié)構(gòu)含量：鋼筋含量、砼含量、模板含量、窗積比、墻積比等技術(shù)指標(biāo)可以按模型中的技術(shù)含量指標(biāo)要求設(shè)計(jì)院限額設(shè)計(jì)；,,12.3.13,與項(xiàng)目定位有關(guān)的子項(xiàng)限額設(shè)計(jì)指

30、標(biāo)：如外立面門(mén)窗單價(jià)、外墻裝飾單價(jià)、大堂精裝修單方造價(jià)、電梯廳公共裝修單方造價(jià)、室內(nèi)精裝修單方造價(jià)、入戶(hù)門(mén)單價(jià)、園林景觀(guān)單方造價(jià)可以做為限額設(shè)計(jì)的上限要求。,45,12.3.11,采暖工程：模型中未考慮采暖工程，北方及東北城市可在模型基礎(chǔ)上增加,50-70,元,/m2,的采暖工程費(fèi)用。,,12.3.12,結(jié)構(gòu)含量：鋼筋含量、砼含量、模板含量、窗積比、墻積比等技術(shù)指標(biāo)可以按模型中的技術(shù)含量指標(biāo)要求設(shè)計(jì)院限額設(shè)計(jì)；,,12.3.13,與項(xiàng)目定位有關(guān)的子項(xiàng)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)：如外立面門(mén)窗單價(jià)、外墻裝飾單價(jià)、大堂精裝修單方造價(jià)、電梯廳公共裝修單方造價(jià)、室內(nèi)精裝修單方造價(jià)、入戶(hù)門(mén)單價(jià)、園林景觀(guān)單方造價(jià)可以做為

31、限額設(shè)計(jì)的上限要求。,46,13,、建安目標(biāo)成本體系應(yīng)用案例,,13.1,項(xiàng)目概況,,建安成本目標(biāo)體系是按不同的單體物業(yè)類(lèi)型建立的，除根據(jù)第,12,章節(jié)項(xiàng)目的具體實(shí)際情況調(diào)整不同單體建安成本的細(xì)目以外，還需項(xiàng)目概況的產(chǎn)品組合比例根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品組合比例確定建安成本總造價(jià)。需在做建安成本目標(biāo)時(shí)詳細(xì)填寫(xiě),項(xiàng)目概況表,。,,47,13.2,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)表,,每個(gè)不同物業(yè)類(lèi)型的單體建安成本與其產(chǎn)品屬性有密切的聯(lián)系，需對(duì)每一種單體盡量詳盡地填寫(xiě),《,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)表,》,。據(jù)此參考建安成本目標(biāo)體系編寫(xiě)各物業(yè)單體的建安成本。,,,,48,13.3,分單體編制建安成本目標(biāo)值,,不同物業(yè)類(lèi)型的結(jié)構(gòu)技術(shù)含量相差較大，需

32、分別編制,建安成本明細(xì)表。,,49,13.4,項(xiàng)目建安成本控制值的編制,,按項(xiàng)目概況表中的產(chǎn)品組合確定整個(gè)項(xiàng)目的,建安成本控制值,。,,,,50,14,、建安成本目標(biāo)的控制和實(shí)現(xiàn),,1,、目標(biāo)的內(nèi)涵：,,不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo),,2,、目標(biāo)的作用：,,目標(biāo)不一定是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù),,3,、目標(biāo)的范圍：,,成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本，建安成本只是目標(biāo)的一部分。,,51,4,、制定的時(shí)間：,,目標(biāo)制定從立項(xiàng)時(shí)就已經(jīng)開(kāi)始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素；,,定位、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，

33、比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)；,,規(guī)劃方案確定后或擴(kuò)初時(shí)，形成正式目標(biāo)成本；,,施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下）。,52,5,、制定的方法：,,,成本由產(chǎn)品的定位與檔次決定，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目可研報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；,,前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。,,最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司,通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格,，,各項(xiàng),目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解；,,結(jié)合運(yùn)營(yíng)部門(mén)的

34、項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，確定目標(biāo)成本符合公司利潤(rùn)要求，經(jīng)過(guò)各方的討論和審批，正式發(fā)布。,53,6,、,制定的要求：,,合理確定的前提條件：了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù)；,,內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同；,,盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析,,盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo)。,54,7,、成本目標(biāo)的分解,--,分解是為了落實(shí),,要滿(mǎn)足動(dòng)態(tài)控制的需要：,按工程與材料分判計(jì)劃分解到每個(gè)分判項(xiàng)目上,；這樣分解的前提需要項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程事先有充分的策劃，是計(jì)劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標(biāo)。,,要滿(mǎn)足成本分析的需要：按照

35、標(biāo)準(zhǔn)成本科目分解，一般只在末級(jí)科目上可以增加。,,按內(nèi)部職責(zé)劃分： 成本費(fèi)用總額和控制,關(guān)鍵指標(biāo)分解,到各相關(guān)責(zé)任部門(mén)，列入,KPI,。,,分解到設(shè)計(jì)限額： 也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時(shí)就已經(jīng)考慮到了,設(shè)計(jì)限額,。,55,15,、,項(xiàng)目各階段成本管理要點(diǎn),1,、,項(xiàng)目可研,/,立項(xiàng),/,定位階段成本管理,,關(guān)鍵：對(duì)社會(huì)資源的把握——成本調(diào)研,，,上市公司的建安成本目標(biāo)體系只是做參考，各城市公司在籌劃新項(xiàng)目時(shí)要開(kāi)展對(duì),地區(qū)成本調(diào)研,、,項(xiàng)目成本調(diào)研,、,專(zhuān)項(xiàng)成本調(diào)研，,定期,開(kāi)展成本調(diào)研是做好目標(biāo)成本的保障；,,可研/立項(xiàng)/定位階段成本測(cè)算的關(guān)注點(diǎn),：,與項(xiàng)目定位有關(guān)的子項(xiàng)（外窗、

36、外立面裝飾、大堂和電梯廳的精裝修標(biāo)準(zhǔn)、園林景觀(guān)等）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和限額指標(biāo)的確定；,,可研/立項(xiàng)/定位階段成本測(cè)算與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃的配套,：,基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施包含內(nèi)容的確定和分期建設(shè)。,56,2,、,項(xiàng)目方案階段成本管理,,􀂃 目標(biāo)成本的編制與確定——成本測(cè)算表,,􀂃 以目標(biāo)成本為導(dǎo)向——目標(biāo)成本的分解與限額設(shè)計(jì)及動(dòng)態(tài)管理,,􀂃 目標(biāo)成本分解與合約規(guī)劃,,􀂃 主要材料設(shè)備的初步選型定板,,􀂃 專(zhuān)項(xiàng)成本調(diào)研與材料設(shè)備專(zhuān)題研究,,􀂃 目標(biāo)成本制定與運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)的協(xié)調(diào),57,3,、,項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

37、成本管理,,􀂃,略,，設(shè)計(jì)管理部已做專(zhuān)題研究。,,4,、發(fā)包,——,招標(biāo)籌劃,,招標(biāo)籌劃,——,采購(gòu)方案、招標(biāo)方式、計(jì)價(jià)方式、分判計(jì)劃、成本目標(biāo)分解；,,編制前的研究工作,——,研究圖紙，了解合同范圍和技術(shù)商務(wù)要求；如果工程量清單是委托咨詢(xún)公司完成的，則要對(duì)咨詢(xún)公司進(jìn)行清單編制前的交底，以保證清單和招標(biāo)文件成為一個(gè)整體，避免管理脫節(jié)；,,文件編制（要點(diǎn)：合同范圍及發(fā)包人要求的約定，合同之間的邊界責(zé)任約定，技術(shù)及材料標(biāo)準(zhǔn)，施工配合及工程管理上的特別要求，工期的約定，保修時(shí)限及要求，計(jì)量計(jì)價(jià)原則的約定，變更簽證的約定，支付與結(jié)算的約定，合同簽訂與進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工的約定，工程量清單或模擬清

38、單的編制，單價(jià)細(xì)目表）；,58,設(shè)計(jì)和工程口及時(shí)提供完整的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，視工程需要提出關(guān)于施工方法和工藝的要求。,,各種情況下合同范圍及發(fā)包人要求的約定和招標(biāo)圖紙的關(guān)系,——,（,a,）圖紙明確完整；（,b,）圖紙不完備；（,c,）圖紙需投標(biāo)人深化設(shè)計(jì)；（,d,）不明確工程；,,5,、,招標(biāo)過(guò)程管理,,􀂾 發(fā)標(biāo)前與投標(biāo)人的交底工作，以指導(dǎo)其投標(biāo)和報(bào)價(jià)。,,􀂾 總包與指定分包、獨(dú)立工程,的界面描述和責(zé)任分工；,,􀂾,避免,承包商不平衡報(bào)價(jià),，,對(duì)分判界面工作范圍與質(zhì)量認(rèn)識(shí),的,交底,,􀂾 積極消除承包商對(duì)合同條款的“恐懼癥

39、”。,59,6,、合同管理是工程項(xiàng)目管理的核心（不細(xì)說(shuō)，有專(zhuān)題）,,,工程的一切均在成本、工期和質(zhì)量這三要素的指導(dǎo)下，通過(guò)承包合同這個(gè)紐帶，來(lái)完成合同規(guī)定的義務(wù)。合同管理作為工程項(xiàng)目管理的核心，是法律、工程管理、成本控制、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的綜合體現(xiàn)。,,合同文件的三大要素：法律與商務(wù)方面用合同條件制約，經(jīng)濟(jì)方面用工程量清單和計(jì)量支付制約，技術(shù)方面用規(guī)范和設(shè)計(jì)文件及圖紙制約。,,發(fā)包人和承包商不是對(duì)立的關(guān)系，而是協(xié)作的關(guān)系,,對(duì)承包商的引導(dǎo)和支持，將之納入“游戲規(guī)則”,,嚴(yán)以律己：不要一味的埋怨合作方，自己要恪守合約約定。,,60,7,、動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控,,動(dòng)態(tài)成本月報(bào),要及時(shí)反映當(dāng)前已確認(rèn)和成本和預(yù)測(cè)待發(fā)生成本，發(fā)現(xiàn)成本突變及時(shí)預(yù)警給相關(guān)責(zé)任部門(mén)。,,8,、及時(shí)結(jié)算,,結(jié)算時(shí)間長(zhǎng)變相地增加了工程成本，承包商在以后的投標(biāo)報(bào)價(jià)中會(huì)將以往的合作經(jīng)驗(yàn)考慮到報(bào)價(jià)中。,,9,、項(xiàng)目后評(píng)估,,項(xiàng)目竣工結(jié)算后，項(xiàng)目最終的實(shí)際成本要與目標(biāo)成本,做對(duì)比分析,，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，項(xiàng)目,成本數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)共享,。,